Baurecht und Bauabnahme
Das Nießbrauchrecht - das sollten Eigenheimbesitzer darüber wissen
Nießbrauch - was kryptisch klingt, ist eine gängige Methode, jemandem ein lebenslanges Wohnrecht für eine zuvor übertragene oder veräußerte Immobilie zuzusichern. Doch wie sieht es mit den Rechten und Pflichten beim Nießbrauch aus?
Nießbrauch und Nießbrauchrecht – Rechte und Pflichten
Wer sich schon einmal mit dem Thema Immobilienschenkung oder Immobilien Teilverkauf beschäftig hat, hat gewiss auch etwas über das sogenannte Nießbrauchrecht gelesen. Der Begriff an sich klingt für die meisten Eigentümer äußerst kryptisch. Was sich dahinter verbirgt, welche Anwendungsgebiete das Nießbrauchrecht in Hinblick auf Immobilien findet und welche Rechte oder Pflichten damit einhergehen, soll in den nächsten Abschnitten geklärt werden.
Nießbrauchrecht – eine Definition
Im Grund ist das Nießbrauchrecht nichts anderes als ein lebenslanges Nutzungs- und Wohnrecht, welches sich in Zusammenhang mit Schenkungen und Teilverkäufen von Immobilien ergibt.
Dieses Wohn- und Nutzungsrecht ergibt sich für Personen, die ein Haus oder eine Wohnung verschenken oder (teilweise) verkaufen, die aber dennoch weiterhin über ihre Immobilie verfügen können. Geregelt wird der Nießbrauch in verschiedenen Gesetzen, darunter §100 BGB Nießbrauch an Sachen, §1030 BGB Nießbrauch an einer Erbschaft und §1098 BGB.
Kurzum berechtigt einen das Nießbrauchrecht also, eine fremde Immobilie zu nutzen. Dieses Recht ist weder vererbbar noch veräußerlich. Der Nießbrauch wird im Grundbuch verankert und ist damit bindend für beide Vertragsparteien mit allen Rechten und Pflichten, die sich daraus ergeben.
Anwendungsgebiete des Nießbrauchrechtes
Werden Immobilien jemandem durch eine Schenkung überlassen, kann der Übertragende sich ein Nießbrauchrecht sichern. Doch auch dann, wenn eine Immobilie im Rahmen eines Teilverkaufs oder einer anderen Art der Immobilienrente an eine Gesellschaft ganz oder anteilsmäßig veräußert wird, findet der Nießbrauch Anwendung.
Nießbrauch bei Überschreibung oder Schenkung
Immer wieder kommt es vor, dass Immobilieneigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung noch zu Lebzeiten auf eines ihrer Kinder übertragen. Im Gegenzug sichert der neue Eigentümer dem Übertragenden ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht zu. Das bedeutet, der ehemalige Eigentümer darf weiterhin in der Immobilie leben und dort auch selbstständig über Investitionen, Vermietung oder Nutzungsweise entscheiden.
Nießbrauch beim Immobilien Teilverkauf
Wenn die Rente nicht zur Deckung aller anfallenden Kosten ausreicht, entscheiden sich immer mehr Rentner dazu, ihre Immobilie zum Teil an eine Teilkaufgesellschaft wie die Deutsche Teilkauf zu veräußern. Auf diese Weise können sie einen Teil ihrer Immobilie liquidieren, sodass sie wieder finanzielle Mittel zum Stemmen anfallender Kosten zur Verfügung haben – je älter man wird, desto schwieriger ist es nämlich, an einen regulären Bankkredit zu kommen.
Nach der notariellen Beurkundung über den Teilverkauf erhält der Teilverkäufer den Verkaufserlös. Dann kann er sich durch das Zahlen eines Nutzungsentgeltes ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht an seiner Immobilie sichern.
Pflichten und Rechte für Eigentümer und Nießbraucher
Wie bei jedem Vertragsgegenstand ergeben sich auch beim Nießbrauchrecht Rechte und Pflichten für beide Parteien.
Der Eigentümer der Immobilie überlässt den Nießbraucher die Immobilie zur freien Nutzung und sichert ihm auch das Recht zu, durch Vermietung oder Verpachtung Einnahmen zu erzielen – dies ist der Hauptunterschied zwischen dem normalen Wohnrecht und dem Nießbrauchrecht. Die Dauer des Nießbrauchens beläuft sich normalerweise auf Lebenszeit. Andere Vereinbarungen müssen vertraglich festgelegt werden.
Der Eigentümer muss außerdem alle Kosten tragen, die über die gewöhnliche Instandhaltung und Sanierung hinausgehen – beispielsweise Modernisierungen durch neue Heizungsanlagen.
Pflichten des Nießbrauchers
Der Nießbraucher hat alle anfallenden Kosten zu tragen, die der Instandhaltung und Sanierung der Immobilie dienen. Außerdem ist er derjenige, der die Versicherungskosten für die Immobilie trägt. Der Nießbraucher kann die Immobilie weder verkaufen noch jemand anderem ein Nießbrauchrecht dafür einräumen.
Rechte des Eigentümers
Das BGB definiert die Rechte eines Eigentümers sehr deutlich: Ein Recht, das mit Eigentum immer einhergeht, ist die Befähigung zum Verkauf. Der Eigentümer darf die Immobilie also jederzeit veräußern, wobei das im Grundbuch verankerte Nießbrauchrecht bestehen bleibt. Eine weitere Möglichkeit wäre die Löschung des Nießbrauchrechtes. In diesem Fall muss der verkaufende Eigentümer jedoch in der Regel eine Abfindung an den Nießbraucher auszahlen, sodass dieser die Möglichkeit hat, sich seinen zukünftigen Wohnraum zu leisten.
Rechte des Nießbrauchers
Die Ausübung des Nießbrauchrechts erlaubt es dem Nießbraucher, die Immobilie zu bewohnen und zu nutzen, wie er es möchte. Dazu zählt auch das Recht, Haus, Wohnung oder Teile davon an eine weitere Partei zu vermieten oder zu verpachten. Die Einnahmen darauf sind Eigentum des Nießbrauchers und müssen nicht an den Eigentümer weitergegeben werden.
