Fertighaus Finanzierung - das sollten Sie beachten

Zum einen ist hierbei die zeitliche bzw. terminliche Komponente zu betrachten. Während beim Bau von Massivhäusern oftmals Bauverzögerungen oder sogar Baustopps für Stress sorgen, kann die Bank als Kreditgeber auf die vereinbarten Kauf- und Zahlungstermine bei einer Fertighaus Finanzierung zu fast einhundert Prozent verlassen. Dies ermöglicht es, dass stets ein kalkulierbarer Wert geschaffen werden kann. Durch die Aufstellung der Termine bezüglich der einzelnen Bauabschnitte hat die Bank zu jedem Zeitpunkt die genaue Übersicht, welcher Arbeitsschritt ansteht und wie viele Tage zur Fertigstellung noch benötigt werden. Die Bank zahlt dann vertragsgemäß die Beträge für den jeweiligen Bauabschnitt.

Die Fertighaus Finanzierung unterteilt sich - je nach Kreditinstitut und Baufirma - dabei in drei bis vier Auszahlungsabschnitte:

• Produktion der Fertigbau-Elemente im Werk.
• Ausschachtungsarbeiten und Kellerbau (optional)
• Aufbau des Hauses vor Ort.
• Innenausbau

Wenn Sie ein Bauvorhaben bzw. ein Fertighaus finanzieren möchten, rückt auch immer die Eigenkapitalquote in den Fokus. Die Frage ist dabei, wie viel Eigenkapital Sie beim Fertighaus Bau einbringen. Finanzexperten empfehlen diesbezüglich mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenqualität. Es ist zwar grundsätzlich auch möglich, ein Bauvorhaben ganz ohne selbst angespartes Geld zu realisieren. Allerdings tragen die Bauleute dann ein weitaus höheres Risiko.

Denn wenn Sie den Bau Ihres Fertighauses ohne eigenes Geld bzw. ohne Eigenkapital in Angriff nehmen möchten, müssen Sie mit höheren Zinsen - als eine Form von Risikozuschlägen - rechnen. Dadurch wird der gesamte Kredit, den Sie bei der Bank für den Fertighaus Bau aufnehmen müssen, über die gesamte Laufzeit vergleichsweise teuer. Nehmen Sie stattdessen ein Kredit für den Hausbau auf und können dabei eine entsprechende Eigenkapitalquote aufweisen, ist die Zinsbelastung weitaus geringer.

Der Grund für diese unterschiedliche Zinsbelastung liegt in den anfallenden Nebenkosten. Denn zum Zeitpunkt der Fertigstellung übersteigen die Gesamtkosten für den Bau den jeweiligen Verkaufswert des Hauses. Die angefallenen Nebenkosten treiben dabei die Gesamtkosten in die Höhe, wenn Sie Ihr Fertighaus finanzieren. In der Regel können Sie davon ausgehen, dass die Nebenkosten etwa mindestens 15 Prozent der Gesamtkosten ausmachen. Sollte es jetzt zu einem Notverkauf kommen, ist dies auf jeden Fall ein Minusgeschäft.

Das weiß natürlich auch die Bank. Wenn Sie plötzlich zahlungsunfähig werden, deckt auch der Verkauf eines Hauses nicht den Kredit und die Kreditkosten. Deshalb sichert sich die Bank bereits im Vorfeld gegen ein solches Szenario ab und erhöht die monatlichen Kosten für das von Ihnen aufgenommene Darlehen. Verfügen Sie stattdessen über Eigenkapital, werden die Nebenkosten im Grunde genommen bereits vor Kreditabschluss abgedeckt. In diesem Fall ist also ein Risikozuschlag seitens des Kreditgebers nicht mehr nötig.

Es gibt allerdings Mittel und Wege, dass Sie die höhere Zinsbelastung auch ohne eigenes Kapital deutlich reduzieren können. Möglich machen dies die so bezeichneten Eigenkapitalersatzmittel. Hierbei handelt es sich um eine Art der Geldleihe, die allerdings bei der Fertighaus Finanzierung nicht als Bankdarlehen bzw. -kredit gewertet wird. Im klassischen Sinne sind dies Arbeitgeberkredite oder zum Beispiel Darlehen von Verwandten. Zudem zählen einige Banken auch die günstigen Darlehen der KfW-Bank zu den Eigenkapitalersatzmitteln.

Dies sind die gängigsten Eigenkapitalersatzmittel bei einer Fertighaus Finanzierung:

• Arbeitgeberkredit
• Geldleihe bzw. Darlehen von Verwandten oder Bekannten
• Beleihen der Lebensversicherung entsprechend dem Versicherungswert
• Landesdarlehen, Familienzusatzdarlehen oder öffentliches Baudarlehen
• Darlehen von Kirchen und Gemeinden
• KfW-Kredit (wird allerdings nicht von allen Banken akzeptiert)

Eine Fertighaus Finanzierung scheitert häufig im späteren Verlauf daran, dass die Belastungsquote zu hoch angesetzt ist. Ist dies der Fall, können Sie Tilgung und Zinsbelastung nicht mehr vertragskonform befriedigen. Wenn Sie sich daher ein Haus in Fertigbauweise kaufen bzw. aufstellen möchten, sollten Sie immer als ersten Schritt Ihre Belastungsgrenze bzw. -quote ermitteln. Diese Quote gibt an, wie viel Prozent Ihres Nettoeinkommens für die Zinszahlung und Tilgung bereitgestellt werden können.

Finanz-Experten raten dazu, dass die Quote bzw. der Wert bei einer Fertighaus Finanzierung nicht über 40 Prozent liegen sollte. Klar ist: die Finanzierung Ihres Fertighauses fällt grundsätzlich entspannter aus, wenn Sie deutlich weniger als eben die 40 Prozent für die Rückzahlung der Finanzierung aufbringen müssen. Damit diese Entspannung nicht zu einer Illusion wird, ist es zudem enorm wichtig, dass Sie die Laufzeit nicht über den Renteneintritt respektive das Rentenalter hinaus ausdehnen. Dann sind die Probleme oftmals direkt vorprogrammiert, wenn Sie auf diese Art ein Fertighaus finanzieren.

Ebenso wenig wie bei Massivhäusern können hier die Kosten pauschal benannt werden. Denn die Kosten für Fertighäuser variieren je nach dem Grad der Fertigstellung und der Art der Ausstattung. Dabei ist der Neubau eines Fertighauses bereits für Preise bis zu 75.000 (Bausätze und Anbauhäuser) möglich. Allerdings müssen Sie sich hier im Hinblick auf Komfort, Wohnfläche und Ausstattung einschränken. Klassische Fertighäuser kosten dabei in der Regel zwischen 120.000 und 150.000 Euro. Interessieren Sie sich für luxuriöse Häuser fallen auch schon mal zwischen 250.000 und 300.000 und mehr an, um ein Fertighaus finanzieren zu können.

Um das Fertighaus finanzieren zu können, sollten Sie auch immer auf die jeweilige Ausbaustufe achten. Unterschieden wird hierbei in der Praxis zwischen diesen einzelnen Stufen:

• Haus ist bezugsfertig bzw. wohnkomplett.
• Haus ist schlüsselfertig.
• es handelt sich um ein Ausbauhaus (bereits mit oder noch ohne Technik).
• es handelt sich um ein Bausatzhaus.

Die Reihenfolge gibt hier gleichzeitig die Wertigkeit vor. Das bedeutet: je höher die Ausbaustufe, desto teurer ist das Haus. Ausbauhäuser erhalten Sie zum Beispiel schon ab 75.000 Euro und ein Bausatzhaus kostet häufig nicht mehr als 30.000 bis 40.000 Euro. Das ist dann ein wirklich preiswertes Fertighaus. Wenn Sie sich für diese Varianten entscheiden, können Sie auch mit einemschmalen Budget Ihr Fertighaus finanzieren.

Ein wichtiger Faktor für den Preis ist zudem immer die Größe. Denn der Herstellerpreis steigt natürlich immer auch pro Quadratmeter Wohnfläche. Ebenfalls teurer wird die Fertighaus Finanzierung durch den Bau eines Kellers, das Integrieren von Außenanlagen oder den Bau einer Garage.

Gerade Keller bzw. Unterkellerungen sind in der Regel mit hohen Zusatzkosten verbunden. Je nach Ausführung und Art des Kellers müssen Sie hier mit zusätzlichen Kosten zwischen 20.000 und 90.000 Euro rechnen. Dafür haben Sie dann aber einen wichtigen Vorteil von Massivhäusern ausgeglichen. Diese sind in der Regel nämlich allesamt unterkellert.

Die folgende Auflistung verrät Ihnen, welche zusätzlichen Kosten Sie im Allgemeinen beim Bau eines Fertighauses respektive bei der Fertighaus Finanzierungberücksichtigen müssen:

• Gründungsarbeiten und Fundamente
• Aushub eines Kellers
• Einbau der Dachdecken und des Dachs
• Elektroinstallation der Leitungen und Systeme
• Bau von Treppen
• Innenputz-Arbeiten und Trockenbau-Maßnahmen
• Installation der Heizung und der zugehörigen Systemelemente
• Auftragen von Estrich
• Aufbringen der Bodenbeläge
• Einsetzen der Innen- und Außentüren
• Anlegen von Außenanlagen oder einem Garten

Unabhängig von Ausstattung und Sonderwünschen erfreut sich gerade die klassische Bungalow-Bauweise einer großen Beliebtheit. Der Grund für die Gunst der Fertighaus-Käufer liegt vor allen darin, dass Bungalows grundsätzlich völlig ebenerdig und damit barrierefrei sind. Das bedeutet, dass Sie sich auch noch im Alter in Ihrem Haus frei bewegen können. Denn Treppen und ähnliche Hindernisse gibt es nicht.

Hinzu kommt, dass dank der Bauweise tragende Wände nicht berücksichtigt werden müssen. Sie können also sowohl eine offene, weitläufige Raumgestaltung realisieren als beispielsweise aber auch Innenräume nachträglich verändern. Außerdem erreichen Sie alle Innen- und Außenwände ohne Gerüst und große Leitern.

Neben der Hausgröße und der Ausstattung spielen noch viele weitere Faktoren bei der Bungalow Fertighaus Finanzierung eine Rolle. Daher kann hier kein genereller Festpreis genannt werden. In der Regel müssen Sie für einFertighaus in Bungalow-Form mit Quadratmeterpreisen zwischen 1.200 und 2.000 Euro rechnen. Der Grundriss ist dabei zumeist rechteckig, gewinkelt oder seltener U-förmig. Meistens sind großzügige Fensterflächen und Walmdächer integriert. Zudem ist oftmals eine Terrasse im Preis inbegriffen. In diesem Preissegment befinden sich auch viele Niedrigenergiehäuser, die einen guten Wärmedurchgangskoeffizienten bieten.

Fertighäuser sind in der Regel weitaus preiswerter als Massivhäuser. Ein Beispiel verdeutlicht dies. Bei einem schlüsselfertig und bezugsfertiges Haus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern und einer standardisierten Ausstattung müssen Sie bei der Massivbauweise mit einer Baukostenpauschale zwischen 170.000 und 180.000 Euro rechnen. Aber hier kommt es in vielen Fällen noch zu Folgekosten. Verursacht werden diese zum Beispiel durch:

• fehlendes Baumaterial
• Bau-Stopp aufgrund der Wetterlage
• unzuverlässige Handwerker
• Korrektur von Baufehlern

Fertighäuser mit der gleichen Wohnfläche und identischer Bauform gibt es dagegen bereits für Preise bis zu 150.000 Euro. Folgekosten sind hierbei nicht zu erwarten. Allerdings besteht natürlich auch hier die Möglichkeit, dass die beauftragte Baufirmafehlerhaft und unzuverlässig arbeitet. Um bei der Fertigbauweise bauliche Korrekturen durchzuführen, muss dann sehr viel Geld in die Hand genommen werden. Bei einer Fertighaus Finanzierung minimieren die Banken aber schon im Vorfeld diese Gefahren- bzw. Risikoquelle.

Auch auf diese Kriterien achten die Banken

Ob aber ein Bungalow, ein Einfamilienhaus oder eine Stadtvilla in Fertigbauweise - grundsätzlich gilt: wenn Sie ein Fertighausfinanzieren möchten, sollten Sie darauf achten, dass die Baufirma das RAL-Gütezeichen führt. Zudem achten Banken darauf, ob der Hersteller bzw. die Baufirma Mitglied in einem dieser Verbände sind:

• Arbeitskreis Bau-Biologie
• Bundesverband Deutscher Fertigbau e.V
• Bundes-Gütegemeinschaft Montagebau und Fertighäuser e.V
• Deutscher Fertigbauverband e.V.
• Deutscher Massivhaus- und Blockhausverband
• Gütegemeinschaft Deutscher Fertigbau e.V