Das passende Grundstück für Ihr Fertighaus.
Fertighaus - Der Grundstückskaufvertrag - das sollten Sie beachten!
Das passende Grundstück für ein Fertighaus am Wunschort zu finden, ist bekanntlich nicht einfach. Die größte Hürde ist geschafft, doch bevor das Fertighaus auf dem Grundstück errichtet werden kann, wird zunächst der Kaufvertrag ordnungsgemäß abgeschlossen. Für den Grundstückskaufvertrag müssen einige rechtliche Vorgaben beachtet werden. Sorgfalt im Umgang mit dem Vertrag ist immer geboten, auch wenn der Vertrag durch einen Notar aufgesetzt wird. Lesen Sie, worauf Sie bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages unbedingt achten sollten.
Rechtliche Vorschriften für Grundstückskaufverträge
Gegenstand des Kaufvertrages
Der Gegenstand jedes Grundstückskaufvertrages ist die Eigentumsübertragung eines Grundstückes an einen Käufer. Der Begriff "Grundstück" umfasst rechtlich nicht nur unbebaute, sondern auch bebaute Grundstücke. Das bedeutet automatisch, dass alle Gebäude, die sich auf dem Grundstück befinden, in den Besitz des neuen Eigentümers übergehen. Dies ist im§ 94 BGB festgeschrieben.
Notarpflicht
Für den Verkauf von Grundstücken ist die Beurkundung des Kaufvertrages durch einen Notar gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Konkret sieht das Gesetz vor, dass der Kaufvertrag durch den Notar erstellt werden muss. Bei einem Notartermin müssen sowohl Verkäufer als auch Käufer anwesend sein. Der Notar liest die Vertragsniederschrift bei diesem Termin vor und der Kaufvertrag wird von beiden Parteien unterzeichnet. Der Notar bezeugt die Unterzeichnung und beglaubigt die Unterschrift. Ohne notarielle Beurkundung sind Grundstückskaufverträge also nicht gültig. Von dieser Regel gibt es lediglich eine Ausnahme, für den theoretischen Fall, dass vor Vertragsabschluss bereits eine Eintragung in Grundbuch erfolgte, kann ein solcher Kaufvertrag auch ohne Notar wirksam sein. In der Praxis kommt dies jedoch nicht vor, da der Grundbucheintrag von den Grundbuchämtern normalerweise ohne notariell abgeschlossenen Kaufvertrag nicht vorgenommen wird.
Die Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, sie ist aber unbedingt ratsam. Sie sichert vor allem den Käufer des Grundstückes ab. Hierfür wird das Grundstück quasi im Grundbuch vorgemerkt. Die Auflassungsvormerkung erfolgt üblicherweise dann, wenn der Kaufvertrag zustande gekommen ist aber noch keine Eigentumsumschreibung erfolgt ist. Der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Eigentumsumschreibung kann mehrere Wochen betragen. Die Auflassungsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück für Ihr neues Fertighaus noch vor der Eigentumsumschreibung an einen anderen Käufer verkaufen oder belasten kann.
Was gehört in den Grundstückskaufvertrag?
Tatsächlich gibt es keine rechtlichen Vorgaben darüber, was in den Grundstückskaufvertrag gehört und was nicht. Genau aus diesem Grund sollten Sie die vom Notar ausgearbeitete Vertragsniederschrift vorab gründlich prüfen. Sie erhalten mindestens 14 Tage vor dem Notartermin eine Abschrift zu Durchsicht. Die wichtigsten Sachverhalte müssen im Vertrag geklärt werden. Achten Sie vor allem darauf, dass folgende Inhalte Gegenstand des Vertrages sind:
- die genaue Grundstücksbezeichnung
- Name und Meldeanschrift von Käufer und Verkäufer
- der Kaufpreis
- die Regelung der Kaufpreiszahlung
- Übergabetermin und Besitzwechsel
- Auflassung und Bestimmungen zum Eigentumsübergang
- Finanzierungsvollmacht, falls erforderlich
- Grundbucherklärungen, falls erforderlich
- Gewährleistungen, falls erforderlich.
Im Besonderen sollten Sie auf folgende Aspekte achten
Prüfen Sie die Besitzverhältnisse ausreichend, stellen Sie sicher, dass der Eigentümer tatsächlich auch berechtigt ist, das Grundstück für Ihr neues Fertighaus zu verkaufen. Insbesondere bei Eigentümergemeinschaften können Unstimmigkeiten auftreten. Sollte sich der Verkäufer für den Notartermin vertreten lassen, achten Sie darauf, dass die Vollmacht rechtsgültig ist.
Vor Vertragsabschluss sollte Ihnen der aktuelle Grundbuchauszug vorliegen. Stellen Sie sicher, dass das Grundstück im Vertrag eindeutig anhand der aktuellen Daten aus dem Grundbuchauszug bezeichnet wird.
Aus dem Vertrag sollte der baurechtliche Zustand des Grundstücks hervorgehen (bebaut oder unbebaut). Haben sie vor, das Grundstück selbst mit einem Fertighaus zu bebauen, müssen Sie vorab prüfen, ob der Bebauungsplan Ihr Bauvorhaben überhaupt zulässt und welche Vorgaben für die Bebauung des Grundstückes mit einem Fertighaus gelten. Zu diesem Zweck können Sie vorab eine Bauvoranfrage stellen.
Ebenso sollten Sie prüfen, ob das Grundstück schuldenfrei ist. Achten Sie darauf, dass keine öffentlichen Lasten wie beispielsweise die Grundsteuer oder Erschließungskosten offenstehen und das sämtliche Schulden des Eigentümers gelöscht sind.
Die Übernahme bestehender Grunddienstbarkeiten wie beispielsweise Wohnrechte, Wegerechte oder Leitungsrechte werden hingegen üblicherweise vom Käufer übernommen.
Ein wichtiger Aspekt ist die Frage nach möglichen Altlasten des Bodens. Als neuer Eigentümer haften Sie für vorhandene Altlasten, im Zweifelsfalle sollten Sie ein Bodengutachten in Auftrag geben.
Gehört die Maklerprovision in den Kaufvertrag?
Die vereinbarte Maklerprovision gehört nicht zwingend in den Kaufvertrag. Viele Makler wünschen die Festsetzung der Maklerprovision im Grundstückskaufvertrag für ein Fertighaus, um ihren Anspruch abzusichern. Im Kaufvertrag können die Höhe der Provision und die Frage, welche Partei die Provision zahlt, festgelegt werden. Beachten Sie hierbei: Steht im Kaufvertrag, dass Sie als Käufer die Provision zahlen, erhöht die Provision den Gesamtwert und somit auch die Nebenkosten. Aus diesem Grund ist von der sogenannten Maklerklausel eher abzuraten.
Der Ablauf des Grundstückkaufs für ein Fertighaus
Haben Sie das Grundstück für Ihr Fertighaus ausreichend geprüft und sich mit dem Käufer auf den Kaufpreis geeinigt, wird ein Notar damit beauftragt, den Vertragstext aufzusetzen. Spätestens zwei Wochen vor dem Notartermin muss der Vertragstext beiden Parteien zur Ansicht vorliegen. Sie haben nun als Käufer genügend Zeit, den Inhalt des Vertrages zu prüfen. Es folgt der Notartermin mit der Verlesung des Grundstückskaufvertrages und der Vertragsunterzeichnung in Anwesenheit des Notars. Für alle weiteren Schritte ist der Notar zuständig. Falls vereinbart, veranlasst er die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Der Verkauf des Grundstücks wird durch den Notar bei der Grunderwerbsteuerstelle gemeldet. Der Käufer erhält von der Grunderwerbsteuerstelle die Aufforderung zur Zahlung der Grunderwerbsteuer. Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt die Behörde eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, diese ist die Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung und den Hausbau. Der Notar ist bei Bedarf auch für die Einholung von Verzichtserklärungen im Falle von Vorkaufsrechten der Gemeinde zuständig.
Wurde der Kaufpreis gezahlt, veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Bis zur Eigentumsumschreibung können mehrere Wochen vergehen, erst danach ist der Käufer rechtlich der neue Eigentümer des Grundstückes. Das Fertighaus kann nun gebaut werden.
Grundstückskaufvertrag für ein Fertighaus - mit welchen Kosten Sie rechnen müssen
Die Notarkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Die Höhe der Notarkosten richtet sich einerseits nach dem Grundstückswert, andererseits aber auch nach den geleisteten Notarleistungen, die je nach Fall unterschiedlich ausfallen können. Allgemein können Sie davon ausgehen, dass sich die Kosten für den Notar auf etwa 1,5-2 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer belaufen.
