Das passende Grundstück für Ihr Fertighaus.
Erbbaurecht - wie funktioniert das?
In diesem Jahr feiert das Erbbaurecht sein hundertjähriges Bestehen in Deutschland. Doch trotz der langen Tradition ist das Thema so aktuell wie selten zuvor. Denn immer mehr Gemeinden und Städte sehen wieder Vorteile darin, im Zusammenhang mit einem Massivhaus oder Fertighaus ein Erbbaurecht zu vergeben. Auf diesem Wege verbleiben Boden und Grund im Eigentum der hohen Hand, und dennoch entsteht für den dringend benötigten Wohnraum zusätzliches Bauland für das ein oder andere Fertighaus. Doch was genau hat es mit dem Erbbaurecht auf sich?
Welche Vorteile das Erbbaurecht mit sich bringt
Das Erbbaurecht geht nicht nur für Grundstückseigner mit Vorteilen einher. Weil dem Pächter darüber das Recht eingeräumt wird, auf fremdem Grund und Boden ein Fertighaus zu erbauen, kann sich der Bauherr den Traum vom lang ersehnten Eigenheim verwirklichen. Und dies zu einem signifikant niedrigeren Preis, zumal die hohen Kosten für den Erwerb des Grundstücks entfallen. Gerade dieses Argument ist als sehr gewichtig anzusehen: Denn der Preis für Bauland ist hierzulande in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich stark angestiegen. Eine Studie des in der Schweiz ansässigen Investment-Managers Empira belegt, dass die Grundstückspreise in den Jahren zwischen 2000 und 2017 um 67% zugelegt haben. Umso beeindruckender fällt der Anstieg aus, wenn diesem der Verbraucherpreisindex gegenübergestellt wird, welcher im selben Zeitraum lediglich um 27% nach oben kletterte. Wenn Sie ferner für Ihr Fertighaus das Erbpachtmodell wählen, können Sie das im Grundstück gebundene Kapital freisetzen. Darüber hinaus kann das Erbbaurecht vererbt und übertragen werden. Und auch durch den jeweiligen Besitzer kann das Fertighaus selbst bewohnt, vererbt, vermietet oder veräußert werden. Ferner darf auch nicht verkannt werden, dass die Planungssicherheit bei Pachtlaufzeiten von für gewöhnlich zwischen 75 und 99 Jahren hoch ausfällt. Als Pächter entrichten Sie einen jährlichen Erbbauzins, welcher nach Ablauf von jeweils drei Jahren an den veränderten wirtschaftlichen Verhältnissen nach dem Verbraucherpreisindex angepasst wird.
Erbbaurecht nur wenig verbreitet
Die Evangelische Stiftung Pflege Schönau (ESPS) setzt bereits seit vielen Jahren auf das Erbbaurecht. Im Jahr 2017 belief sich das Vermögen der in Baden ansässigen Stiftung auf rund 13.000 Erbbaurechtsverträgen. Auf diese Weise möchten die Kirchen vielerorts, gerade in Zeiten großen Mitgliederschwunds, ihre Gotteshäuser finanzieren und die Besoldung der Pfarrer sicherstellen. Darüber hinaus sind es auch Industrieunternehmen und Kommunen, die Boden verpachten. Bei neu abgeschlossenen Verträgen werden durchschnittlich 4% bis 6% des Grundstückswertes als Erbbauzins veranschlagt. Auf der Grundlage eines 320 qm großen Grundstücks mit einem Wert von 250 EUR/qm würde sich demnach ein Erbbauzins von 3.200 im Jahr ergeben. Doch obwohl das Erbbaurecht mit guten Argumenten aufwarten kann, fristet es in Deutschland ein absolutes Nischendasein. Einer Studie des internationalen Immobilienberaters JLL nach, entfallen in den deutschen Metropolen Schätzungen nach lediglich 5% der Immobilieninvestitionen auf Erbbaurechte. Die Gründe, weshalb ein Fertighaus in der Regel nicht mit einem Erbbaurecht belegt ist, sind nicht genau bekannt. Manche vermuten, dass die Zurückhaltung vieler Verbraucher darauf zurückgeht, dass sie die Rahmenbedingungen nicht genau kennen. Anderen soll es wiederum Unbehagen bereiten, dass eigene Fertighaus auf fremdem Boden zu wissen.
Welche Risiken es bei einem Fertighaus mit Grundstückserbpacht zu beachten gilt
Die Ausgestaltung des Erbbaurechts sowie dessen geringe Verbreitung haben unweigerlich auch zu einigen Nachteilen geführt.
So gibt es durchaus Banken, die dem Thema gegenüber mit viel Skepsis begegnen. Schließlich könne der Darlehensnehmer das Grundstück nicht als Sicherheit vorweisen. Aus diesem Grund müssen sich Bankkunden im Vergleich zu traditionellen Baufinanzierungen auf höhere Tilgungsraten und Zinsen einstellen. Von großer Bedeutung ist für das Kreditinstitut die bestehende Restlaufzeit des Erbbaurechts. Beläuft sich diese auf weniger als 20 Jahre, wird das Fertighaus vielfach als nicht finanzierbar eingestuft. Selbst eine Laufzeit unter 40 Jahren wird kritisch beäugt, was deutlich verschärfte Finanzierungskonditionen zur Folge haben könnte. Erhöhte Tilgungsraten sind da quasi vorprogrammiert.
Verfechter des Erbbaurechts stören sich ferner auch ganz besonders daran, dass das Grundstück im Eigentum des Erbbaurechtsgebers verbleibt. Denn läuft der Pachtvertrag aus, geht das Grundstück erneut in den Besitz des Eigentümers über. Hierfür bedarf es keiner weiteren Erklärung. Der langjährige Erbbaurechtsnehmer hat dabei keinen Anspruch auf Abschluss eines neuen Erbbaurechtsvertrags - es sei denn, es ist vertraglich vereinbart. Jedoch besitzt er ein Vorrecht auf einen neuen Vertragsabschluss, sofern der Baugrund weiterhin als Erbbaurechtsgrundstück genutzt werden soll. Beide Seiten gestehen sich ferner zumeist gegenseitig Vorkaufsrechte zu. Sofern dem Hausbesitzer das Grundstück zum Kauf angeboten wird, hat dieser jedoch keinen Einfluss auf den Preis oder die sonstigen Konditionen. Möchte der Eigentümer anderweitig verpachten, das Grundstück verkaufen oder selbst nutzen, muss der bisherige Besitzer ausziehen und sich ein neues Zuhause suchen. Wünscht der Erbbaurechtsnehmer eine Verlängerung, so sollte er sich frühzeitig um ein Gespräch mit dem Grundstückseigentümer bemühen. Noch vor Zeitablauf muss eine etwaige Verlängerung im Grundbuch eingetragen werden.
Wer auf dem fremden Grundstück ein Fertighaus errichten lässt, sollte vor allem eines wissen: Wird der Vertrag vorzeitig beendet oder läuft dieser ordentlich aus, wird der Grundstückseigentümer per Gesetz auch Eigentümer der Immobilie. Immerhin erhält der Nutzer als Ausgleich jedoch eine Entschädigung in Höhe zuvor getroffener Vereinbarungen. Sie beläuft sich auf mindestens zwei Drittel des allgemeinen Wertes. Im Zusammenhang mit der Berechnung der Entschädigung ist es wichtig, diese im Vorfeld so exakt wie möglich festzulegen.
Befindet sich das Fertighaus auf einem Grundstück mit Erbbaurecht, bringt dieser Umstand jedoch einen weiteren nicht unerheblichen Nachteil mit sich. So muss bei der Veräußerung des Gebäudes ein Preisabschlag kalkuliert werden, zumal die Wertsteigerung überwiegend aus dem Grundstück resultiert. Das Erbbaurecht ist somit als Altersvorsorge eher ungeeignet.
Ein Erbbaurecht muss nicht zwingend zum Ablauf der vereinbarten Laufzeit enden, sondern kann in bestimmten Fällen auch vorzeitig erfolgen. Etwa dann, wenn der Besitzer gegen vertraglich definierte Vereinbarungen verstößt. Dann wird von einem Heimfall gesprochen. Hierzu kann es bei massiver Verwahrlosung des Grundstücks kommen. Aber auch dann, wenn sich der Erbbaurechtsnehmer längere Zeit mit der Zahlung des Erbbauzinses in Verzug befindet. Geht zudem das Fertighaus auf den Erbbaurechtsnehmer über und wird dieses beispielsweise durch einen Brand oder Unwetter zerstört, ist der Nutzer für den Wiederaufbau verantwortlich. Sollte er dieser Pflicht nicht nachkommen, so kann der Eigentümer je nach Vertrag die Sanierung auf seine Kosten verlangen. Für den Erbbaurechtsnehmer empfiehlt sich in Anbetracht dessen der Abschluss einer Wohngebäudeversicherung.
Die geringe Nachfrage nach Erbbaurechtsgrundstücken in Deutschland ist sicherlich auch darauf zurückzuführen, dass Immobilienkredite in der aktuellen Niedrigzinsphase vergleichsweise günstig zu bekommen sind. Hinzukommt, dass das Erbpachtmodell außerhalb der Ballungszentren kaum verbreitet ist. Im Nachbarland Niederlande wird das Instrument der Erbpacht hingegen ausgiebig genutzt. So befindet sich allein die Hauptstadt Amsterdam im Eigentum von 80% der Grundstücke und hat etwa 200.000 Verträge abgeschlossen. Auf diese Weise kann dem Mangel an kostengünstigem Bauland, Baulandspekulationen sowie großen Sprüngen bei den Erbbaurechtszinsen begegnet werden. Immer wieder ist das Erbbaurecht deshalb auch hierzulande im Fokus diverser politischer Diskussionen.
