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Bebauungsplan: Rechtsgrundlage, Inhalte und Interpretation
Wer den Kauf eines Grundstücks für sein Fertighaus oder eine andere Immobilie plant, für den ist der Bebauungsplan von hoher Relevanz. Dieser gibt Rückschluss auf Arten und Maße der baulichen Nutzung. Der Bebauungsplan basiert auf einem rechtlichen Rahmen, der vom Baugesetzbuch (BauGB) sowie von der Baunutzungsverordnung (BauNVO) vorgegeben ist. Einen Bebauungsplan richtig zu lesen und zu verstehen, setzt eine Kenntnis seines Aufbaus und seiner wichtigsten Begriffe voraus.
Erste Orientierung: Übersichtspläne
Beim Vorhaben eines Grundstückserwerbs für ein Fertighaus sind im Vorfeld einige Bestimmungen zu klären. Der erste Weg führt zum Bauordnungsamt, zur Gemeindeverwaltung oder zum Stadtplanungsamt. Hier finden Interessenten Übersichts- sowie Lagepläne. Insbesondere bei Neubaugebieten oder neu erschlossenen Gebieten sind solche Pläne aktuell. Die meist am PC erstellen Übersichtspläne bieten viele Bauämter auch im Internet zur Einsicht oder zum Download an. So können Bauherren in Erfahrung bringen, ob das Fertighaus grundsätzlich auf dem gewünschten Grundstück gebaut werden kann.
Übersichtspläne bieten eine erste Orientierung bezüglich der Lage, der Grundstücksgröße, der Himmelsrichtung sowie zu Art und Umfang der erlaubten Bebauung pro Grundstück. Die Daten verfügen meist über nummerierte Legenden. Bei städtischen Grundstücken ist in den Legenden in den meisten Fällen auch ein Kaufpreis angegeben.
Sinn und Zweck des Bebauungsplans
Wer Fertighaus-Bau plant, erkennt anhand des Bebauungsplans, ob sich Grundstücke beispielsweise in einem Wohn- oder Gewerbegebiet befinden und in welcher Höhe Gebäude errichtet werden dürfen. Nach der ersten Orientierung ist der Einblick in die verbindlichen amtlichen Bebauungspläne wichtig. Diese gehen über Grundstücksgrenzen oder Straßenverläufe hinaus.
Sie verfügen über zahlreiche Angaben und Markierungen. Sie sind bei der Erstbetrachtung unübersichtlich. Wer sie kennt, erhält jedoch wichtige Rückschlüsse über die Art und den Umfang der erlaubten Bebauung.
Römische Ziffern beispielsweise klären über die Anzahl der Vollgeschosse auf, über die ein Fertighaus oder anderes Gebäude auf den betreffenden Grundstück verfügen darf.
Andere Symbole und Markierungen können vorgeben, dass bestimmte Flächen bepflanzt werden müssen oder dass nur Doppelhäuser vorgesehen sind.
Zu berücksichtigen ist, dass Bebauungspläne grundsätzlich nur bestimmte Teilbereiche der betreffenden Gemeinde abdecken. Angaben in amtlichen Bebauungsplänen sind rechtsverbindlich. Bauherren haben sich an die Vorgaben zu halten und haben gleichzeitig Gewissheit darüber, in dem vorgegebenen Rahmen bauen zu dürfen.
Arten von Bebauungsplänen
Grundsätzlich ist zwischen zwei Arten von Bebauungsplänen zu unterscheiden, an die sich Bauherren zu halten haben, wenn sie ein Fertighaus oder eine andere Immobilie planen: der einfache sowie der qualifizierte Bebauungsplan.
Der qualifizierte Bebauungsplan beinhaltet mindestens genaue Angaben über Art und Maß der baulichen Nutzung, Angaben zu bebaubaren Grundstücksflächen sowie örtliche Verkehrsflächen. Beim Fehlen einer oder mehrerer dieser Angaben und Festlegungen ist von einem einfachen Bebauungsplan die Rede. Im Falle eines einfachen Bebauungsplans richten sich Regelungen über die dort fehlenden Angaben nach der BauNVO, der Landesbauordnung sowie den Eigenarten der näheren Umgebung.
Qualifizierte Bebauungspläne können sehr deutliche Vorgaben beinhalten, die Bauherren im Bauvorhaben deutlich einschränken. Beispielsweise wünschen manche Bauherren eine bestimmte Dachform, die der örtliche Bebauungsplan jedoch ausschließt.
Bebauungspläne können sich von einem Bundesland zum anderen deutlich unterscheiden. Auch die Art der Markierungen zeigt Unterschiede auf Landesebene. Grundsätzlich sind sie zwar normiert, doch gibt es einige ältere Bebauungspläne nur als handgefertigte Zeichnungen. Hierbei können sich die Signaturen in Abhängigkeit der Bundesländer voneinander unterscheiden. Im Zuge der weiteren Verbreitung digitaler Bebauungspläne zum Download im Internet findet jedoch eine zunehmende Vereinheitlichung statt.
Aufbau des Bebauungsplans
Bebauungspläne sind aus mehreren Teilen aufgebaut. Typische Bestandteile sind ein oder mehrere Pläne im Teil A des Bebauungsplans sowie ein begleitender Text in Teil B des Plans. Die Grundstücksflächen sind in verschiedenen Farben eingezeichnet und durch verschiedenartige Linien begrenzt. Die Farben und Linienarten entsprechen bestimmten Vorgaben.
Der Teil B beinhaltet weiterhin eine Nutzungsschablone. Es handelt sich dabei um eine Art Tabelle mit den Angaben zu Art und Umfang der Bebauung. Darin sind auch spezifische Angaben zu Teilbereichen wie beispielsweise Dachform und Haustyp vorgesehen.
Weiterhin folgt der Bebauungsplan der Planzeichenverordnung (PlanVZ). Dies ist eine Verordnung über die Ausarbeitung von Bauleitplänen sowie über die Darstellung des Planinhalts. Diese beinhaltet Vorgaben darüber, welche Planzeichen (Symbole und Abkürzungen) zu verwenden sind.
Inhalte und Bestimmungen des Bebauungsplans
Bauweise
Eine wichtige Unterscheidung im Bebauungsplan betrifft die Bauweise. Hier geht es allerdings nicht etwa um die Fertigungstechnik oder um die Konstruktionsart, sondern um die Anordnung der Bauwerke auf dem Grundstück. Es gibt die offene sowie die geschlossene Bauweise. Bei der offenen Bauweise müssen Bauwerke einzeln stehen, das heißt, es ist ein gewisser Mindestabstand einzuhalten. Bei der geschlossenen Bauweise ist in Reihenbauweise (Haus an Haus) zu bauen. Bezüglich der Bauweise gibt es weiterhin Vorschriften bezüglich der Zulässigkeit von Häusergruppen (abgekürzt mit H) sowie Einzelhäusern (E).
Bauliche Nutzung
Die Art der baulichen Nutzung ergibt sich aus der Art des Baugebietes. So bezeichnet das Kürzel WA ein allgemeines Wohngebiet. Eine andere Art Baugebiet ist das Mischgebiet (MI). Die Nutzung der Baugebiete ist in der Baunutzungsverordnung festgelegt.
Maß der baulichen Nutzung
Zum Maß der baulichen Nutzung gehören unter anderem die Kriterien:
Anzahl der Vollgeschosse (römische Ziffer) Zulässige Wohnungsanzahl (beispielsweise 3 WO) Wandhöhe (WH) Dachvorgaben Geschossflächenzahl (GFZ) Grundflächenzahl (GRZ): Vorschriften für Stellplätze Abstandsflächen Grundstücksgrenzen Baugrenzen Baulinien Baufenster Eigenarten der Umgebung
Diese Kriterien sind teilweise noch genauer spezifiziert. Was die Dachvorgaben für das Fertighaus betrifft, gibt es Auflagen zur Dachneigung (DN), zum vorgesehenen Material sowie zur Ausrichtung des Dachfirsts.
Die GRZ ist das Maß der maximal überbaubaren Fläche. Die GFZ (Geschossflächenzahl) dient der Ermittlung der erreichbaren Gesamtfläche sämtlicher Geschosse beim Fertighaus oder anderer Immobilien. Ferner dient sie auch der Ermittlung der Anzahl der Vollgeschosse.
Dachgeschosse und Keller werden normalerweise nicht zu den Vollgeschossen gezählt, weshalb sie sich beim Fertighaus-Bau hinzurechnen lassen. Unter welchen Umständen Dach- oder Kellergeschoss nicht zu den Vollgeschossen zählen, ist im Einzelnen in den Landesbauordnungen der Bundesländer festgelegt.
Die Baugrenzen beschreiben den grundsätzlich überbaubaren Bereich, während die Baulinien exakt vorgeben, entlang welcher Linie das Fertighaus zu bauen ist. Das Baufenster stellt einen von vier Linien umschlossenen Teil auf dem Grundstück dar. Es ist ebenfalls im Bebauungsplan vorgesehen und gibt vor, innerhalb welcher Grenzen sich ein Baufenster befinden muss. Das Baufenster lässt sich über die Baugrenze oder die Baulinie definieren.
Kein Bebauungsplan vorhanden?
Baugebiete sehen grundsätzlich Bebauungspläne für die Fertighaus-Errichtung oder den Bau anderer Immobilien vor. In älteren Siedlungen oder in Innenstädte befinden sich vereinzelt Grundstücke ohne expliziten Bebauungsplan. Liegt kein Bebauungsplan vor oder sind bestimmte Punkte nicht explizit erwähnt, so haben Bauherren § 34 des Baugesetzbuches zu berücksichtigen. Dieser schreibt eine Orientierung an der Bebauung der Nachbargrundstücke vor, wobei die Grundstücksgröße keine Rolle spielt.
