Den Bebauungsplan verstehen
Zweck, Bestandteile und Vorgaben
Ohne Bebauungsplan kein Traumhaus! Diese Regel gilt hierzulande in jeder Gemeinde. Wer sein Häuschen plant, sollte also den örtlichen Bebauungsplan lesen können, um böse Überraschungen beim Grundstückskauf zu vermeiden. Wir zeigen, wie es geht!
Wer sein Eigenheim plant, der hat meist konkrete Vorstellungen von seinem Traumhaus. Bevor Sie jedoch ein Grundstück kaufen, sollten Sie sich näher mit dem Bebauungsplan im Baugebiet beschäftigen. Dieser hat nämlich schon so manchem Bauherrn einen Strich durch die Rechnung gemacht. Die Konsequenz: Strafzahlungen oder gar der teure Rückbau von Teilen des Traumhauses. Was von vielen Bauherren als Gängelung empfunden wird, hat aber durchaus seinen Sinn. Was also ist ein Bebauungsplan? Wie liest man ihn? Und welche wichtigen Sachverhalte sind darin geregelt?
Welchen Zweck haben Bebauungspläne?
Bei Bebauungsplänen handelt es sich um Pläne, die exakte Vorgaben dazu machen, wie ein Grundstück in einer Gemeinde bebaut werden darf. Hintergrund dieser Pläne, die von jeder Kommune selbst in Form einer Satzung erlassen werden, ist die Verhinderung von Wildwuchs in Baugebieten. Zu diesem Zweck beinhalten Bebauungspläne beispielsweise Vorgaben zu Art- und Umfang der baulichen Nutzung, zur Bauweise, zu den Maßen der Baugrundstücke sowie zur überbaubaren Grundstücksfläche.
Dieser sogenannte B-Plan soll einen einheitlichen Siedlungscharakter sicherstellen und darüber hinaus die Einzelinteressen von Grundstückseigentümern wahren. So können sich Bauherren bei einem entsprechenden Bebauungsplan beispielsweise sicher sein, dass in der Nachbarschaft kein mehrstöckiges Mehrfamilienhaus entsteht, das den eigenen Garten beschattet und das Grundstück an Wert verliert.
Wichtig:
Die Angaben auf dem Bebauungsplan sind rechtsverbindlich! Das verpflichtet jeden Bauherrn einerseits dazu, sich strikt an diese Vorgaben zu halten. Andererseits kann sich jeder Bauherr aber auch darauf verlassen, genauso bauen zu dürfen, wie es der Plan vorgibt.
Welche Vorgaben machen Bebauungspläne?
Grundsätzlich enthalten Bebauungspläne Vorgaben zu Baulinien, Baugrenzen, Bebauungstiefen, zur Bauweise sowie der Grundflächen- und Geschossflächenzahl. Hinzu kommen je nach Gemeinde individuelle Vorgaben. Das kann etwa bestimmte Dachtypen, Haustypen, die Verwendung bestimmter Materialien oder gar bestimmter Farben für die Fassade betreffen. Üblich sind auch Angaben zu Grünanlagen, Versorgungsleitungen, Stellplätzen und Verkehrsflächen.
Nicht in Bebauungsplänen vorgeschrieben sind Aspekte wie die Ausrichtung des Hauses, die Haustechnik, der Innenausbau oder die Verwendung bestimmter Energieträger. Damit Sie die Bebauungspläne Ihrer Gemeinde gleich richtig lesen, wollen wir uns im Folgenden den wichtigsten Aspekten inklusive der Bedeutung der zahlreichen Abkürzungen widmen:
Wie ein Grundstück bebaut und genutzt werden darf, hängt zunächst einmal von der Art des Baugebiets ab. Hier gelten große Unterschiede bezüglich der Möglichkeit zur gewerblichen Nutzung. Diese Information ist via Kürzel direkt auf dem Plan oder auf der beigelegten Nutzungsschablone hinterlegt. Die genaue Bedeutung aller Kürzel kann in der Planzeichenverordnung (PlanVZ) nachgeschlagen werden:
- Kleinsiedlungsgebiet (WS): Wohngebäude mit Nutzgärten, Kleinsiedlungen ohne Gewerbe
- Reines Wohngebiet (WR): ausschließlich Wohnhäuser ohne Gewerbe
- Allgemeines Wohngebiet (WA): Wohnhäuser inklusive Versorgungsbetrieben wie Gaststätten
- Besonderes Wohngebiet (WB): Wohngebäude + mit dem Wohnen vereinbare Gewerbebetriebe
- Dorfgebiet (MD): Wohnhäuser, landwirtschaftliche Betriebe, nicht wesentlich störende Gewerbe
- Mischgebiet (MI): Wohnhäuser und Gewerbebetriebe
- Kerngebiet (MK): zentrale Wirtschaftseinrichtungen, Verwaltungen, Handelsbetriebe etc.
- Gewerbegebiet (GE): überwiegend Gewerbebetriebe ohne erhebliche Belästigung
- Industriegebiet (GI): ausschließlich Gewerbebetriebe, Wohnhäuser nur in Ausnahmefällen
Je nach Art des Siedlungsgebietes müssen zwischen Gebäuden und Nachbargrundstücken Mindestabstände eingehalten werden. Wie groß der Mindestabstand sein muss, ist in der Landesbauverordnung des jeweiligen Bundeslandes nachzulesen. In der Regel zieht man dazu jedoch die Außenwandhöhe eines Gebäudes heran.
Diese wird vereinfachend mit dem Faktor 0,4 multipliziert. Das Ergebnis ist schließlich der Mindestabstand des Hauptgebäudes zum Nachbargrundstück. Bei einem 8 Meter hohen Haus liegt der Mindestabstand beispielsweise bei 3,2 Metern. Grundsätzlich gilt hier die Faustregel, dass die Abstände in Misch- und Gewerbegebieten kleiner sind als in reinen Wohngebieten.
Für Bauherren ist hinsichtlich der Bauweise die Unterscheidung zwischen der "offenen Bauweise" und der "geschlossenen Bauweise" wichtig. Ist auf dem Bebauungsplan eine offene Bauweise ("o") vermerkt, schreibt dieser einzeln stehende Häuser auf jedem Grundstück vor. Interessanterweise fallen auch Reihenhäuser mit bis zu 50 Metern Länge unter die "offene Bauweise". Schreibt der B-Plan eine "geschlossene Bauweise" ("g") vor, müssen die Häuser an der Grundstücksgrenze Haus an Haus gebaut werden. Ergänzend sind die jeweils zulässigen Haustypen auf jedem Grundstück vermerkt. Folgende Kürzel sollten Sie kennen:
- Einzelhaus (E) - mit festem Grenzabstand
- Doppelhaus (D) - mit Grenzabstand (o), ohne festen Grenzabstand (g)
- Reihenhaus (R) - ohne seitlichen Grenzabstand
Bebauungspläne machen ebenfalls Vorgaben zum sogenannten "Maß der baulichen Nutzung". Darunter fällt auch die Grundflächenzahl, die Anzahl der Vollgeschosse, die Gebäudehöhe und die Geschossflächenzahl. Die auf den Bebauungsplänen mit "GRZ" abgekürzte Grundflächenzahl gibt Aufschluss darüber, welcher Anteil von einem Grundstück überbaut werden darf. Steht auf einem B-Plan also GRZ = 0,3, dann dürfen maximal 300 Quadratmeter eines 1.000-Quadratmeter-Grundstücks überbaut werden.
Die mit "GFZ" vermerkte Geschossflächenzahl hingegen gibt an, wie groß die Geschossfläche im Verhältnis zum Grundstück sein darf. Der Vermerk "GFZ = 0,4" sagt also bei einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück aus, dass eine Geschossfläche von maximal 400 Quadratmetern zulässig ist.
Hinzu kommen im Bereich der baulichen Nutzung römische Zahlen, die auf jedem Grundstück vermerkt sind. Diese geben an, wie viele Vollgeschosse auf einem Bauplatz maximal errichtet werden dürfen. "III" ist also gleichbedeutend mit der Errichtung von maximal drei Vollgeschossen.
Wie Sie auch auf unserer Beispielgrafik sehen, ist jeder Bebauungsplan durch eine dicke gestrichelte Linie begrenzt. Diese grenzt das Baugebiet zu anderen Baugebieten ab, für deren Grundstücke ein anderer Bebauungsplan gilt. Eine weitere wichtige Angabe auf dem B-Plan sind die Baugrenzen. Diese grenzen den Bereich auf dem Grundstück ein, in dem Hauptgebäude errichtet werden dürfen.
Dieser durch die Baugrenzen eingerahmte Raum wird daher auch Baufenster genannt. Viele Bebauungspläne verfügen zudem über eine festgelegte Baulinie. Diese ist Teil der Baugrenze und schreibt vor, dass genau darauf eine Seite eines Hauptgebäudes errichtet werden muss. Wie unsere Grafik zeigt, hebt sich die Baulinie deutlich von der Baugrenze ab.
Das Dach ist einer der Hauptstreitpunkte mit der Baubehörde, da die Dächer das Erscheinungsbild einer Wohnsiedlung entscheidend bestimmen. Gerade wer vom klassischen Satteldach abweichen möchte, sollte die Bebauungspläne für sein Grundstück vor dem Kauf genau studieren. Flach- oder Pultdächer, wie sie bei modernen Niedrigenergiehäusern oft üblich sind, sind nämlich in vielen Gemeinden nicht zulässig. Umso wichtiger, dass Sie die Abkürzungen für die geläufigen Dachtypen kennen.
- Satteldach (SD)
- Walmdach (WD)
- Krüppelwalmdach (KWD)
- Zeltdach (ZD)
- Tonnendach (TD)
- Pultdach (PD)
- Versetztes Pultdach (VPD)
- Flachdach (FD)
Die Abkürzung für die zulässige Dachform ist ebenso direkt auf dem Grundstück vermerkt wie die detaillierten Angaben zur Beschaffenheit bzw. den Maßen des Daches. Auf den meisten Bebauungsplänen sind die Dachneigung, die Traufhöhe und die Firsthöhe vorgegeben.
- Dachneigung (DN): Die zulässige Dachneigung wird auf B-Plänen in Grad angegeben und ist in erster Linie von der zulässigen Dachform abhängig.
- Traufhöhe (TH): Die Traufhöhe beschreibt den Abstand zwischen Boden und Dachhaut und wird auf Bebauungsplänen in Meter vermerkt. Je nach Beschaffenheit des Geländes können unterschiedliche Werte für Hang- und Talseiten vermerkt sein.
- Firsthöhe (FH): Unter der Firsthöhe versteht man den Abstand zwischen dem Boden und dem Dachfirst. Bei der Firsthöhe handelt es sich meistens um einen zulässigen Maximalwert, der in Metern angegeben wird.
Ergänzend können Kommunen zusätzliche Vorgaben zur Ausrichtung des Dachfirstes, der Farbe der Dacheindeckung oder dem für die Eindeckung verwendeten Material machen.
Wir stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite
Da jede Kommune ihre eigenen Bebauungspläne entwirft, zusätzliche Vorgaben macht und sich die Kürzel von Bundesland zu Bundesland unterscheiden, bleiben oft zahlreiche Fragen offen. Um vor dem Grundstückskauf auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie jedoch jede Unsicherheit aus dem Weg räumen. An dieser Stelle stehen wir Ihnen gerne mit unserer Fachkompetenz zur Seite. Kontaktieren Sie uns und lassen Sie sich umfangreich zu Ihrem Bebauungsplan beraten.
