Eigenbedarf

Eigenbedarf: Die liebe Verwandtschaft

Wieder einmal ging es vor dem Bundesgerichtshof (BGH) um das Thema Eigenbedarf. Die Klägerin, eine 85-jährige Frau, hatte dem Mieter gekündigt und dabei als Grund auch den Eigenbedarf für ihre Nichte, der sie das Eigentum an der Wohnung im Wege vorweggenommener Erbfolge übertragen und sich selbst einen Nießbrauch an der Wohnung vorbehalten hatte, geltend gemacht . Im Gegenzug hatte sich die Nichte verpflichtet, ihrer Tante auf Lebenszeit den Haushalt in der Seniorenresidenz, in der sie nach dem Auszug aus der Wohnung lebte, zu versorgen und ihre häusliche Grundpflege zu übernehmen. Die BGH-Richter sahen die Eigenbedarfskündigung als berechtigt an, da die Nichte als Familienangehörige im Sinne der einschlägigen Gesetzesregelung anzusehen ist. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses u. a. vor, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Dazu zählen nach Meinung der BGH-Richter nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder, die noch so eng mit dem Vermieter verwandt seien, dass es nicht darauf ankomme, ob im Einzelfall eine persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Eigentümer bestehe (Az: VIII ZR 159/09).

Eigenbedarf: Ohne Alternative

Kündigt ein Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarfs, muss er ihm nur eine Alternativwohnung anbieten, die bis zum Auszugstermin auch tatsächlich frei wird. Er braucht allerdings nicht mit seiner Kündigung zu warten, wenn kurze Zeit später im selben Haus eine andere Wohnung frei wird. Ebenfalls braucht er nach Meinung des Bundesgerichtshof (BGH) dem gekündigten Mieter diese nicht mehr als Alternativwohnung anzubieten. Der Fall: Die Erbin eines Mehrfamilienhauses machte mit Schreiben vom 2. Juni 2005 beim Mieter einer Wohnung Eigenbedarf geltend und kündigte das Mietverhältnis zum 28. Februar des Folgejahres. Die Mieter einer im selben Haus gelegenen Wohnung gleichen Zuschnitts kündigten ihr Mietverhältnis am 30. Dezember 2005 zum 31. März 2006. Der betroffene Mieter argumentierte, die Eigenbedarfskündigung sei rechtsmissbräuchlich, weil die Klägerin ihm die zum 31. März frei werdende Alternativwohnung nicht angeboten habe. Braucht sie auch nicht, so die BGH-Richter, weil sie nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist des Beklagten, in diesem Fall dem 28. Februar, eine vergleichbare und zu diesem Zeitpunkt freie Wohnung anbieten muss (Az: VIII ZR 292/07).

Eigenbedarf: Nicht alles gefallen lassen

Die Geltendmachung von Eigenbedarf führt häufig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. Mieter wollen sich nicht einfach vor die Tür setzen lassen, nur weil der Vermieter gern selbst mal in seiner Wohnung leben möchte. Brauchen sie auch nicht – zumindest nicht bedingungslos und nur unter bestimmten Voraussetzungen. So muss der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter dem betroffenen Mieter eine während der Kündigungsfrist frei werdende vergleichbare Wohnung im selben Haus zuerst anbieten, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich. Andernfalls sei die Eigenbedarfskündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 78/10).

Eigenbedarf: Endlich Ruhe

Wer in die Wohnung seines Mieters ziehen will, braucht gute Karten. Denn er darf den Mieter nicht einfach vor die Tür setzen, sondern muss vielmehr einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund nennen, warum er die Räume künftig nicht mehr dem Mieter überlassen kann. Welchen Grund Richter akzeptieren, ist teils von Gericht zu Gericht unterschiedlich. Einen kurios klingenden Fall hatte in diesem Zusammenhang  das Amtsgericht Sinzig vor einigen Jahren zu entscheiden: Der Vermieter war chronischer Schnarcher und eine Gesundheitsgefährdung der Ehefrau wegen andauernden Schlafmangels war deshalb nicht auszuschließen. Weil die Richter ein Einsehen mit der schwierigen Lage der Frau hatten, gaben sie der Eigenbedarfskündigung des Schnarchers statt. Seine Partnerin bekam in der ehemaligen Wohnung des Mieters ihr eigenes Schlafzimmer und damit etwas mehr Ruhe als vorher (Az: 14 S 216/98).

Eigenbedarf: Diskretion unerwünscht

Auf Eigenbedarf kann sich der Vermieter nur berufen, wenn er selbst, eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder ein Familienangehöriger die Wohnung zu Wohnzwecken benötigt. Auch an den Inhalt des Kündigungsschreibens stellen die Gerichte hohe Anforderungen. So muss der Vermieter seine Gründe im Schreiben detailliert nennen. Wie weit diese Detailgenauigkeit gehen muss, darüber stritten sich ein Vermieter und sein Mieter, dem wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde, vor dem Landgericht München I. Der Vermieter brauchte die Wohnung für sich und seine Geliebte. Da diese aber noch verheiratet war, wollte er der Diskretion wegen ihren Namen und ihr Anschrift nicht preisgeben. Das Landgericht München l ließ dies nicht gelten. Nur mit allen Angaben sei die Kündigung wirksam. Denn der Mieter müsse zum frühest möglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition bekommen und die Erfolgsaussichten eines Vorgehens gegen die Kündigung abschätzen können (Az: 14 S 18674/00).

Eigenbedarf: Kurz und bündig

Kündigt ein Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarfs, reicht hierfür ein kurzer Kündigungsbrief. Daraus hervorgehen müssen die Person, für die die Wohnung benötigt wird, sowie das Interesse dieser Person an der Erlangung der Wohnung. Umstände, die dem Mieter bereits bekannt sind, beispielsweise eine ausführliche Darstellung der bisherigen Wohnverhältnisse, braucht ein solches Kündigungsschreiben hingegen nicht zu enthalten. Das ist der Tenor einer aktuellen Bundesgerichtshofentscheidung (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 317/10.

Eigenbedarf: Gezielte Falschinformation

Ein Vermieter darf seinem Mieter aus Gründen des Eigenbedarfs kündigen, falls er die Wohnung für sich, Angehörige seines Haushalts oder nahe Verwandte braucht. Informiert er den Mieter aber gezielt falsch über einen angeblichen Eigenbedarf und beenden die beiden Vertragsparteien darauf hin einvernehmlich das Mietverhältnis, droht dem Vermieter Schadenersatz, beispielsweise für die Umzugskosten oder höhere Mietausgaben. Das geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 231/07 hervor.

Eigenbedarf: Kein Gesellschafter-Bedarf

Mit seiner Entscheidung unter dem Aktenzeichen VIII ZR 210/10 hat der Bundesgerichtshof (BGH) den Kreis der von einer Eigenbedarfskündigung begünstigten Personen deutlich eingeschränkt. Danach kann nämlich eine Kommanditgesellschaft (KG) oder eine offene Handelsgesellschaft (OHG) als Vermieter nicht zu Gunsten eines ihrer Gesellschafter wegen Eigenbedarfs kündigen. Diese Entscheidung ist besonders für jene Mieter interessant, deren Vermieter keine natürliche Person, sondern eine Gesellschaft ist. Danach können neben Kommanditgesellschaften oder offenen Handelsgesellschaften auch eine GmbH und eine Aktiengesellschaft keinen Eigenbedarf zu Gunsten ihrer Gesellschafter geltend machen.

Eigenbedarf: Gewerbe erlaubt

Will der Vermieter eine Wohnung künftig gewerblich nutzen, muss der Mieter dies akzeptieren. Denn in einem solchen Fall kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gerechtfertigt sein. So der Tenor einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Braunschweig. Der Sachverhalt: Die Ehefrau des Eigentümers wollte ein Geschäft für Tierbedarf eröffnen, fand aber in der Umgebung keine geeigneten Räume - außer der Mietwohnung ihres Mannes. Der habe daher ein berechtigtes Interesse an der Kündigung, so die Richter (Az: 6 S 301/09).