Mietmangel

Mietmangel: Verborgene Schwachstellen

Hat eine Mietwohnung offensichtlich Mängel, muss das der Vermieter erfahren. Allerdings braucht sich ein Mieter nicht am Auffinden verborgener Schwachstellen zu beteiligen. Das entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf unter dem Aktenzeichen I-24 U 193/07. Der Fall: Weil die entsprechenden Abflüsse eines Daches verstopft waren, sammelte sich dort so viel Wasser, dass dieses schließlich einstürzte. Mit der Begründung, die Mieterin habe ihn nicht über die Pfützen auf dem Dach informiert, wollte der Eigentümer die Frau für den Einsturz haftbar machen. Die OLG-Richter aus der nordrhein-westfälischen Landesmetropole entschieden dagegen. Ein Mieter muss die Mietsache nicht auf verborgene Mängel untersuchen. Er ist nur dazu verpflichtet, dem Vermieter offensichtliche Mängel anzuzeigen. Außerdem darf er sich grundsätzlich darauf verlassen, dass die Mietsache funktionstüchtig ist, so die Quintessenz des Richterspruchs. Die Ansprüche des Vermieters liefen so ins Leere.

Mietmangel: Abzug für „Stehpinkler“

Nicht immer hält die Mietwohnung dem ersten positiven Eindruck stand. Manche Mietmängel zeigen sich erst im Laufe der Zeit. So geschehen auch in einem Fall, den das Berliner Landgericht (LG) unter dem Aktenzeichen 67 S 335/08 entschied. Der klagende Mieter konnte die Uriniergeräusche seines Nachbarn im Wohnzimmer deutlich hören. Ein Sachverständiger stellte fest, dass zwar nicht sämtliche Nutzungsgeräusche aus dem Sanitärbereich der anderen Wohnung gut vernehmbar waren, jedoch die Uringeräusche eines "Stehpinklers" akustisch deutlich auffällig hörbar waren. Die LG-Richter genehmigten dem Mieter daher eine zehnprozentige Mietminderung.

Mietmangel: Madonnen erlaubt

Streit und Ärger zwischen Mieter und Vermieter können ihren Ursprung auch in Kleinigkeiten haben. So wie im Fall, der dem Amtsgericht (AG) Münster unter dem Aktenzeichen 3 C 2122/03 vorlag. Ein evangelischer Mieter fühlte sich belästigt, weil der katholische Vermieter in einer Treppenhaus-Nische eine Madonna aufgestellt hatte. Darin sahen die AG-Richter allerdings keinen Mietmangel und verurteilten den Mieter zur Zahlung der gesamten Miete.

Mietmangel: Zugang gewähren

Sehr inkonsequent verhielt sich ein Mieter gegenüber seinem Vermieter nach einem Wasserschaden aufgrund einer undichten Wasserleitung an der Baddecke in seiner Wohnung. Er ließ zwar zunächst die Vermieterin die Decke aufreißen. Anschließend verweigerte er ihr den Zutritt zur Wohnung, das Loch blieb. Einmal forderte er, dass sein Anspruch auf Ersatz der durch das Wasser verursachten weiteren Schäden erfüllt, dann dass zunächst die reparierte Wasserleitung fotografisch festgehalten werden müsse. Der Mieter minderte die Miete um 50 Prozent und begründete dies mit besagtem Loch. Als der Mietrückstand das Neunfache der monatlichen Miete betrug, kündigte die Vermieterin dem Mann fristlos. Ihre Räumungs- und Zahlungsklage war erfolgreich. Das Landgericht (LG) Karlsruhe machte in seinem Urteil mit dem Aktenzeichen 9 S 206/08 deutlich: Lässt ein Mieter in seiner Wohnung die Beseitigung eines Mangels nicht zu, kann er aufgrund dieses Mangels die Miete weder mindern noch zurückbehalten.

Mietmangel: Qualmende Angelegenheit

Der Nachbar eines starken Rauchers fühlte sich durch dessen Zigarettenrauch gestört, insbesondere, sobald dieser seine Wohnung lüftete. Er sah darin einen Mietmangel und kürzte die Miete daher um 50 Euro. Vom Vermieter forderte er, er solle seinem rauchenden Mieter verbieten, im Balkonzimmer zu rauchen beziehungsweise das Lüften der Wohnung zu festgesetzten Zeiten vorschreiben.

Diese Forderung wies das Landgericht (LG) Berlin zurück. Rauchen gehöre grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung und müsse auch von den Nachbarn akzeptiert werden (Az. 63 S 470/08).

Mietmangel: krasses Missverhältnis

Grundsätzlich muss der Vermieter als Eigentümer einer Immobilie Mängel daran beseitigen. Allerdings gibt es hierbei auch Grenzen, wie der Bundesgerichtshof (BGH) entschied. Im konkreten Fall verlangte der Mieter die Sanierung des Hauses, in dem er wohnte. Die Kosten hierfür beliefen sich auf 95.000 Euro. Weil das Haus selbst nur rund 28.000 Euro wert war, lehnte der Vermieter die Arbeiten ab. Das durfte er, urteilte der BGH, weil die Kosten in einem „krassen Missverhältnis“ zum Wert des Hauses standen (Az: VIII ZR 131/09).

Mietmangel: Elektrikversorgung in alten Gemäuern

Alte Häuser und Wohnungen haben Charme, sind aber nicht immer auf dem neuesten Stand der Technik. Gleichwohl brauchen Mieter, die einen „Oldtimer“ bewohnen, in Sachen technischer Standards nicht alles hinzunehmen. Das geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 343/08 hervor. Darin haben die BGH-Richter ihre Rechtsprechung bekräftigt, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundsätzlich einen Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung hat, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes, z. B. Waschmaschine, und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie einen Staubsauger oder Trockner ermöglicht. Keine Vertragsklausel kann dieses Recht begrenzen.

Mietmangel: Achtung Schwelle

Nicht mehr ohne einen Schritt über eine 20 Zentimeter hohe Schwelle tun zu müssen, kam ein Mieter nach der Sanierung der Immobilie von seiner Wohnung in die Loggia. Das ärgerte ihn so sehr, dass er die Miete mindern wollte. Die Richter des Landgerichts (LG) Berlin gaben allerdings dem Vermieter recht. Die Schwelle stelle nur eine unerhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs dar, die keine Mietminderung rechtfertige. Vielmehr sei sie nötig, damit die Balkontür richtig schließen könne (Az: 63 S 162/09).