Das Grundbuch
Was steht im Grundbuch?
Das Grundbuch ist eines der wichtigsten Dokumente beim Grundstückskauf. Denn nur wer im Grundbuch eingetragen ist, ist auch offiziell der Besitzer der jeweiligen Fläche.
Das Grundbuch befindet sich in der Regel bei den Grundbuchämtern der Amtsgerichte im jeweiligen Bezirk. Eine Ausnahme bildet zum Beispiel Baden-Württemberg. Hier führen staatliche Grundbuchämter der Gemeinde die Verzeichnisse. Zusammengefasst enthält das Grundbuch Informationen zu allen Grundstücksrechten, zu den Grundstücken selbst und den Eigentums- sowie Schuldverhältnissen.
Jedes Grundstück ist an einer besonderen Stelle des Grundbuchs verzeichnet und hat seine eigene Seite, also ein Grundbuchblatt. Heute gibt es nicht nur gedruckte, sondern auch elektronische Ausgaben, die online eingesehen werden können. Das „EDV-Grundbuch“ hat den Vorteil, dass Beurkundungsverfahren schneller abgeschlossen werden und damit auch Verfahren, wie neue Eintragungen in das Grundbuch, rascher durchgeführt werden können. Dadurch ist es auch möglich Grundbucheinträge online anzufordern und diese per E-Mail zugeschickt zu bekommen.
Natürlich hat nicht jeder Zugang zum Grundbuch. Neben den Grundstückseigentümern, dürfen nur Gerichte, Behörden, Notare und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure Einsicht in die Unterlagen nehmen. Jeder andere, der Informationen über ein Grundstück aus dem Grundbuch erhalten möchte, muss beim betreffenden Amtsgericht ein berechtigtes Interesse vorweisen. So können Sie als Grundstücksinteressent zum Beispiel nur mit einer Vollmacht vom Grundstücksverkäufer Grundbucheinträge lesen.
Eine Eintragung ins Grundbuch ist erforderlich, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück erworben, die Finanzierung für den Erwerb auf eine andere Bank übertragen, große Änderungen am Grundstück vorgenommen wurden oder auch wenn ein Gläubigerwechsel stattfand.
Hierzu gehören neben dem Eigentümer selbst noch weitere Personen wie Mieter der Immobilie die sich für die Eigentumsverhältnisse interessieren, Gläubiger, die das betreffende Grundstück zwangsversteigern wollen, aber auch Erben, Pflichtteilsberechtigte und Ehepartner, die im Zuge der Scheidung einen Zugewinnausgleich berechnen möchten.
Das Grundbuch besteht insgesamt aus drei Bereichen: der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und 3 Abteilungen.
In der Aufschrift des Grundbuchs ist das zuständige Amtsgericht bzw. Grundbuchamt benannt sowie der jeweilige Band und das jeweilige Blatt des Grundbuchs angegeben.
Im Bestandsverzeichnis oder auch Register sind Angaben zur Lage und Größe des Grundstücks entsprechend der Bezeichnung im Kataster – also nach Gemarkung, Flur und Flurstück zu finden. Außerdem sind hier die sogenannten grundstücksgleichen Rechte aufgeführt, wie zum Beispiel Rechte über Wohneigentum oder Erbbaurecht. Auch Gemeinderechte, wie zum Beispiel ein Weiderecht auf einer Wiese, sind hier festgelegt.
Darüber hinaus sind im Bestandsverzeichnis auch Informationen zu Grunddienstbarkeiten aufgeführt. Mit Grunddienstbarkeit ist die Belastung eines Grundstücks (=dienendes Grundstück) zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks (=herrschendes Grundstück) gemeint. Eine Grunddienstbarkeit kann zum Beispiel sein, dass bestimmte Immissionen wie Lärm oder Abgase geduldet werden müssen oder der Nachbar das Recht hat, einen Weg über das Grundstück zu benutzen.
Nach dem Bestandsverzeichnis folgen im Grundbuch 3 Abteilungen in denen weitere Informationen und Regelungen eingetragen sind:
1. Abteilung
In dieser werden Eigentümer und evtl. vorhandene Erbbauberechtigte genannt. Außerdem sind hier Hinweise zu rechtlichen Eigentumsverhältnissen aufgeführt, wie zum Beispiel ein Versteigerungsvermerk.
2. Abteilung
Hier finden sich alle Lasten und Beschränkungen, die nicht in der 3. Abteilung einzutragen sind. Hierzu gehören zum Beispiel Grunddienstbarkeiten, die Auflassungsvormerkung und Verfügungsbeschränkungen, wie zum Beispiel ein Vorkaufsrecht der Gemeinde.
3. Abteilung
In der dritten Abteilung sind Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschulden vermerkt. Hierbei spielt die Reihenfolge der Eintragungen eine wichtige Rolle, denn diese entscheidet darüber wie die Verteilung des Erlöses an die Gläubiger stattfindet, insofern das Grundstück oder auch die Immobilie verkauft oder zwangsversteigert wird.
Wenn in einem Grundbucheintrag außerdem auf Urkunden oder Ähnliches Bezug genommen wird, müssen diese in der zum Grundbuchblatt zugehörigen Grundbuchakte enthalten sein oder es muss eine beglaubigte Abschrift vorliegen.
Wie werden Änderungen im Grundbuch vorgenommen?
Das Grundbuch weist im Hinblick auf Änderungen eine Besonderheit auf, da diese alle nachvollzogen werden können. Dabei werden Teile des Grundbuches nicht gelöscht, sondern lediglich rot unterstrichen, was die Löschung des Eintrages verdeutlicht. In elektronischen Grundbüchern sind diese Unterstreichungen schwarz. Eine Änderung oder Löschung im Grundbuch ist nur mit einem entsprechenden Antrag beim zuständigen Grundbuchamt möglich.
Wenn Sie ein Grundstück kaufen möchten, sind folgende Schritte notwendig, damit Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch als Besitzer eingetragen werden:
- Änderungsantrag
- Bewilligung des Antrags
- Notarielle Urkunde, die die Auflassung bezeugt
- Steuerunbedenklichkeitserklärung des Finanzamtes
- Vorkaufsrechtverzichtserklärung der Gemeinde
- Eventuelle weitere Genehmigungen
Da jeder Grundstückskauf von einem Notar begleitet werden muss, übernimmt dieser in den meisten Fällen alle notwendigen Schritte, die die Eigentumsübertragung im Grundbuch betreffen. Dennoch sollten Sie als Grundstückskäufer vorab prüfen, ob noch finanzielle Lasten auf dem betreffenden Grundstück liegen. Denn wenn Ihnen das Grundstück offiziell gehört, tragen Sie auch alle Kosten – also auch eventuell vorhandene Hypotheken des Vorbesitzers, wenn diese zuvor nicht aus dem Grundbuch gelöscht wurden.
