Baurecht und Bauabnahme
Kündigungsfrist
Kündigungsfrist: Schlechte alte Zeit
Durch das am 1. September 2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz sind die gesetzlichen Fristen für die ordentliche Kündigung eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages geändert worden. Unabhängig von der Mietdauer kann ein Mieter demnach mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Bis dahin betrug die Kündigungsfrist für den Mieter und den Vermieter bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren drei Monate, danach sechs Monate, ab dem achten Jahr neun Monate und nach zehn Jahren Mietdauer ein Jahr. In vier Fällen, die der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden musste, hatten die Mieter nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform ihre Verträge gekündigt und sich dabei auf den Standpunkt gestellt, dass das Mietverhältnis mit Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist endete. Die Vermieter klagten dagegen und bekamen vor dem BGH recht. Bei vielen alten Mietverträgen, insbesondere so genannten Formularmietverträgen, in denen die früheren gesetzlichen Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben sind, gelten die alten Fristen. Die Mieter würden dadurch nicht unzumutbar belastet (Az: VIII ZR 240/02, VIII ZR 324/02, VIII ZR 339/02, VIII ZR 355/02).
Kündigungsfrist: Befristet gültig
Auch befristete Mietverträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden und eine Verlängerungsklausel enthalten, können nur zum vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 257/06. Der Sachverhalt: Die Beklagten, Mieter eines Hauses, hatten ihren Vertrag am 1. August 1991 mit einer Laufzeit von sieben Jahren abgeschlossen. Der Vertrag enthielt darüber hinaus eine Klausel, wonach er sich automatisch um jeweils um ein Jahr verlängerte, falls er nicht gekündigt würde. Im September 2004 kündigten die Mieter zum 31. Dezember des Jahres und beriefen sich auf die nach der Mietrechtsreform gültige dreimonatige Kündigungsfrist. Die im Vertrag vorgesehene Jahresfrist endete aber erst am 31. Juli 2005. Solange verlangte der Vermieter auch weiterhin den Mietzins und bekam mit seiner Forderung vor dem BGH Recht.
Kündigungsfrist: Nachmieter gefunden
Grundsätzlich schuldet ein Mieter den Mietzins bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Findet der Vermieter allerdings rasch einen Nachmieter und überlässt diesem bereits während der Kündigungsfrist des Vorgängers die Wohnung, braucht dieser auch nur bis dahin Miete zu zahlen. So die Quintessenz aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Neuruppin unter dem Aktenzeichen 42 C 273/08.
Kündigungsfrist: Verrechnet
Glatt verrechnet hatte sich eine Mieterin beim Verfassen und Absenden ihres Kündigungsschreibens. Ihr bis zum 31. August befristeter Mietvertrag sollte sich jeweils um ein Jahr verlängern, falls er nicht unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten spätestens am dritten Werktag des ersten Monats der Frist gekündigt wird. Mit Schreiben vom 3. Juni desselben Jahres kündigte die Klägerin das Mietverhältnis. Das Schreiben ging am 5. Juni, einem Mittwoch, beim Vermieter ein, der daraufhin die Kündigung erst zum 31. August des nächsten Jahres bestätigte. Die Mieterin zahlte noch bis Januar des darauf folgenden Jahres Miete, verlangte diese später aber zurück. Der Bundesgerichtshof (BGH) verneinte ihr Anliegen. Einen Anspruch auf Rückzahlung hätte sie nur, wenn die Kündigung zum 31. August des Vorjahres wirksam geworden wäre. Doch die Kündigung war zu spät, weil der Sonnabend, in diesem Fall der 1. Juni, immer bei der Berechnung der so genannten Karenzzeit von drei Werktagen, bis zu der die Kündigung beim Vermieter eingehen muss, mitzuzählen ist (Az: VIII ZR 206/04).
Kündigungsfrist: Begrenzter Verzicht
Ein Kündigungsausschluss laut Mietvertrag, der über die Dauer von vier Jahren hinaus geht, ist nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 3/05 wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam. Der Fall: Die Mietparteien hatten vereinbart, dass eine Kündigung auf die Dauer von fünf Jahren ausgeschlossen wird. Trotzdem kündigten die Mieter ein halbes Jahr nach Vertragsbeginn und zogen wenig später aus. Für die Zeit des Wohnungsleerstands verlangte der Vermieter von seinen Ex-Mietern noch den Mietzins, scheiterte aber mit seiner Forderung vor dem BGH.
Mietminderung: Kalte Dusche
Eine kalte Dusche am frühen Morgen weckt die Lebensgeister, ist aber nicht jedermanns Sache. So erging es auch einem Mieterehepaar, das sich bei seinem Hauswirt über das nicht warm werdende Duschwasser beschwerte. Weil sie diesen Zustand nicht nur für ärgerlich, sondern auch recht kostspielig sowie ökologisch unverantwortlich – Stichwort: Wasserverschwendung – hielten, baten die Eheleute den Vermieter um Abhilfe.
Kündigung: Lügenbaron
Wer es als Mieter mit der Wahrheit in punkto Einkommen und Vermögensverhältnisse nicht genau nimmt, muss mit der fristlosen Kündigung rechnen. So die Quintessenz aus einer Entscheidung des Amtsgerichts (AG) Saarlouis. Der Fall: Ein Mietinteressent hatte seinem künftigen Hauswirt vorgegaukelt, er habe ein sehr hohes Einkommen. In Wahrheit bekam er Lebensunterhalt vom Staat. Davon erfuhr der Vermieter jedoch erst, nachdem der Mietvertrag unterschrieben war. Pech für den Lügenbaron: Die saarländischen AG-Richter entschieden zugunsten des Hauswirts.
Schönheitsreparaturen: Selbst ist der Mann oder die Frau.
Eine Mietvertragsklausel, nach der ein Mieter verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen, und er daher nicht die Möglichkeit hat, solche Arbeiten in Eigenleistung zu erbringen, ist nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 294/09 unwirksam. Die auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen klagende Vermieterin ging nach dieser Entscheidung leer aus.
Mietvertrag: Tierische Angelegenheit
In einem Verfahren vor dem Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 340/06 stritten sich ein Mieter und sein Hauswirt um die Haltung zweier Katzen in dessen Wohnung. Die Erlaubnis des Eigentümers hielt der klagende Mieter für reine Formsache, da den Nachbarn bereits die Hundehaltung genehmigt worden war. Aber er irrte sich damit gewaltig. Die obersten Zivilrichter entschieden zu Gunsten des Tierliebhabers. Kernaussage der höchstrichterlichen Entscheidung: Eine mietvertragliche Klausel wie im zu Grunde liegenden Fall, die vorschreibt, dass jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, der Zustimmung des Vermieters bedarf, ist unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteilige.
Mietkaution: Auf der sicheren Seite
Steht ein vermietetes Mehrfamilienhaus erst einmal unter Zwangsverwaltung, wollen viele Mieter schnellst möglichst das Weite suchen, um das Schlimmste zu verhindern. Bekommen Sie nach Kündigung des Mietvertrags und Auszug dennoch ihre Kaution zurück? Auf diese Frage gab der Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Aktenzeichen XIII ZR 11/03 eine Antwort. Kernaussage: Der Zwangsverwalter des Objekts muss dem Mieter auch dann die Kaution überweisen, sofern er das Geld nie erhalten hat. Vergleichbares gilt laut BGH auch bei einer Insolvenzverwaltung.
Nebenkosten: Alle Jahre wieder
Dass sich hartnäckiges und vor allem dauerhaftes Reklamieren falscher Nebenkostenabrechnungen lohnt, zeigt ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 185/09. Der Fall: Ein Vermieter hatte vom Mieter über mehrere Jahre die anteilige Zahlung der Grundsteuer verlangt, obwohl das im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen war.
Eigenbedarf: Die liebe Verwandtschaft
Wieder einmal ging es vor dem Bundesgerichtshof (BGH) um das Thema Eigenbedarf. Die Klägerin, eine 85-jährige Frau, hatte dem Mieter gekündigt und dabei als Grund auch den Eigenbedarf für ihre Nichte, der sie das Eigentum an der Wohnung im Wege vorweggenommener Erbfolge übertragen und sich selbst einen Nießbrauch an der Wohnung vorbehalten hatte, geltend gemacht . Im Gegenzug hatte sich die Nichte verpflichtet, ihrer Tante auf Lebenszeit den Haushalt in der Seniorenresidenz, in der sie nach dem Auszug aus der Wohnung lebte, zu versorgen und ihre häusliche Grundpflege zu übernehmen.
Mietmangel: Verborgene Schwachstellen
Hat eine Mietwohnung offensichtlich Mängel, muss das der Vermieter erfahren. Allerdings braucht sich ein Mieter nicht am Auffinden verborgener Schwachstellen zu beteiligen. Das entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf unter dem Aktenzeichen I-24 U 193/07. Der Fall: Weil die entsprechenden Abflüsse eines Daches verstopft waren, sammelte sich dort so viel Wasser, dass dieses schließlich einstürzte. Mit der Begründung, die Mieterin habe ihn nicht über die Pfützen auf dem Dach informiert, wollte der Eigentümer die Frau für den Einsturz haftbar machen.
Mieterhöhung: Verspätete Ankündigung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Wohnungseigentümern gegenüber Mietern in punkto Mieterhöhung nach Modernisierungen mit seiner Entscheidung unter dem Aktenzeichen VIII ZR 6/07 gestärkt. Allgemein gilt, dass Modernisierungsarbeiten an einer Immobilie, an die sich eine Mieterhöhung anschließt, spätestens drei Monate vor Beginn angekündigt werden müssen. Dies allerdings war im vorliegenden Fall nicht gegeben.
