Hausbau-Ratgeber: Planung, Ausführung, Sicherheit
Baugenehmigung und Bauantrag: Das formale Fundament für Ihren Traum vom eigenen Haus
Der Traum vom Eigenheim hat konkrete Formen durch die die Baufinanzierung angenommen. Nun kann es an die lang ersehnte Umsetzung Ihrer Baupläne gehen! Bevor das offiziell erlaubt ist bzw. der erste Spatenstich auf der Baustelle gesetzt wird, muss das gesamte Vorhaben von der zuständigen Baubehörde genehmigt werden. Hierzu ist ein Bauantrag zu stellen. Falls Sie damit erfolgreich sind, halten Sie zeitnah die Baugenehmigung in Ihren Händen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, auf welche Themen es mit Blick auf den Bauantrag und die Baugenehmigung ankommt. Town & Country Haus bietet Ihnen eine ganzheitliche Lösung für Ihren Traum vom Eigenheim!
Viele Bauherren möchten wissen, ob für das Carport, einem Anbau, ein Gartenhaus oder einem Wintergarten eine Baugenehmigung erforderlich ist. Ohne die jeweilige Landesbauordnung ist keine zuverlässige Aussage möglich. Für eine Baugenehmigung in Brandenburg sind andere Richtlinien zu erfüllen als bei einem Bauantrag in Bayern. Dasselbe gilt für Anbauten: Die Baugenehmigung für das Carport unterliegt in NRW anderen Rahmenbedingungen als in Rheinland-Pfalz: Hier sind 50 Quadratmeter genehmigungsfrei, in Nordrhein-Westfalen sind es hingegen nur 30 Quadratmeter Grundfläche. Sie erkennen bereits hier, dass pauschale Aussagen über eine Baugenehmigung mit Vorsicht zu genießen sind.
Regionale Fachkompetenz ist der Schlüssel für rechtssicheres Bauen
So viel sei direkt zu Beginn dieses Ratgebers verraten: Sie müssen immer die konkreten Rahmenbedingungen vor Ort bzw. in Ihrem Bundesland prüfen. Denn die jeweilige Landesbauordnung gibt vor, wofür eine Baugenehmigung erforderlich ist bzw. was Sie auch ohne Bauantrag genehmigungsfrei realisieren dürfen. Oft liegen die Unterschiede zwischen den Bundesländern in Details bzw. Abweichungen von nur wenigen Quadratmetern. Was in einem Bundesland erlaubt ist, muss in einem anderen keinesfalls gelten. Insofern ist es gut für Sie zu wissen, dass Sie mit dem ganzheitlichen Service von Town & Country Haus und mehr als 100 regionalen Partnern von Beginn an auf der sicheren Seite des Hausbaus stehen. Das betrifft nicht nur die Baugenehmigung, sondern auch Garantien mit Blick auf die Gesamtkosten und die Bauzeit. Dazu werfen Sie am besten einen Blick in unseren umfangreichen Hausbau-Schutzbrief.
Teil 1: Die Baugenehmigung
Definition: Was ist eine Baugenehmigung?
Hierbei handelt es sich um ein notwendiges förmliches Verfahren, um ein Bauvorhaben genehmigen zu lassen. Die Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes gibt Ihnen den Rahmen vor. Wenn keine Baugenehmigung erteilt ist, darf mit Baumaßnahmen nicht begonnen werden. Eine Baugenehmigung ist im Regelfall zeitlich auf 3 Jahre befristet. Nach diesem Zeitraum verfällt sie. Wie in diesem Ratgeber nachzulesen ist, sind kleinere Bauvorhaben in vielen Bundesländern nicht genehmigungspflichtig. Für solche Projekte kann eine Bauanzeige ausreichend sein. Grundsätzlich wird eine Baugenehmigung nur erteilt, wenn Bauherren einen offiziellen Antrag stellen. Dies hat mit einem amtlichen Bauvordruck der Stadt oder jeweiligen Gemeinde zu geschehen.
Kein Hausbau ohne Baugenehmigung!
Auch als Laie gehen Sie mit Sicherheit davon aus, dass der Hausbau einer behördlichen Genehmigung bedarf. Nur mit der Baugenehmigung in der Hand sind Sie rechtlich gesehen auf der sicheren Seite. Sie können - und das wird sicherlich ein zentraler Mehrwert des Eigenheims sein - langfristig planen, ohne mit irgendwelchen Hindernissen rechnen zu müssen. Grundsätzlich können Sie eine Baugenehmigung erwirken, wenn keine bauordnungs- oder bauplanungsrechtlichen Aspekte dagegensprechen. Das gilt auch für Bauvorhaben auf dem eigenen Grundstück. Hier ist zu prüfen, ob und inwieweit die Nachbarn einzubinden sind. Das gilt vor allem in puncto Baugenehmigung für Grenzbebauung. Auch hierauf wird dieser Beitrag in praxisorientierter Form eingehen.
Kein Grund 'rot' zu sehen: Mit diesem Punkt geht es auf der Baustelle los!
Wahrscheinlich sind Sie bereits öfters, ohne es zu wissen mit einer erteilten Baugenehmigung in Berührung gekommen. Und zwar auf Baustellen, an denen ein Aushang mit einem gut sichtbaren roten Punkt zu erkennen ist. Hierbei handelt es sich um die Baugenehmigung, die Auskunft über das Projekt gibt und offiziell anzeigt, dass diese Baustelle genehmigt ist. Diesen Aushang mit dem roten Punkt können Sie online oder direkt beim zuständigen Bauamt anfordern. Befindet sich dieser rote Punkt nicht auf einer Baustelle, so kann dies zu einem zeitweiligen Baustopp führen. Sie sehen hier, wie wichtig es ist, sich mit Blick auf die Baugenehmigung um jedes Detail zu kümmern. Mit Town & Country Haus genießen Sie als Bauherr genau diese wünschenswerte Sicherheit, und zwar zu jeder Phase des Hausbaus.
Für welche Vorhaben benötigt man eine Baugenehmigung?
Abgesehen vom Hausbau, für den ein Antrag erfahrungsgemäß immer verpflichtend ist, brauchen Sie auch für viele Modernisierungen oder Anbauten eine Baugenehmigung. Wenn Sie beispielsweise Dachfenster nachträglich einbauen wollen, brauchen Sie in den meisten Bundesländern eine Baugenehmigung. Selbst der Einbau einer Dachgaube ist in vielen Bundesländern genehmigungspflichtig. Einer von mehr als 100 Town & Country Partnern hilft Ihnen, dass mitunter komplexe Baurecht auf Landesebene zu entschlüsseln und für Ihre Pläne in jeder Hinsicht für absolute Sicherheit zu sorgen.
Welche Bauvorhaben sind genehmigungsfrei? Baurecht ist Ländersache!
Wenn Sie nach Kategorien wie Anbau, Wintergarten oder Carport suchen, müssen Sie immer die Bauordnung Ihres Bundeslandes hinzuziehen. Daher lässt sich diese Frage mit Blick auf 16 unterschiedliche Landesbauordnungen in Ihrem eigenen Interesse als Bauherr nicht pauschal beantworten. Falls Sie in Bayern einen Wintergarten bauen wollen, ist eine Genehmigung generell erforderlich. In Thüringen kommt es auf die Größe des Wintergartens und die Frage an, ob der Wintergarten beheizt ist. Wenn Sie konkret wissen wollen, ob für einen Anbau, ein Gartenhaus, eine Garage, einen Carport oder einen Teich eine Genehmigung erforderlich ist, müssen Sie die für Sie zuständige Bauaufsichtsbehörde kontaktieren. Ihr regionaler Town & Country Partner wird Sie umfassend mit Blick auf alle Kategorien beraten können, die für Ihre Baupläne von Bedeutung sind.
Darüber hinaus sollten Sie wissen, dass in einigen Bundesländern bestimmte Pläne rund um den Hausbau genehmigungsfrei, aber trotzdem anzeigepflichtig sein können. In diesem Fall wird die Baubehörde nur eine punktuelle Überprüfung durchführen. Falls Sie als Bauherr bis zu einer bestimmten Frist nichts Gegenteiliges vom Bauamt hören, gilt der Antrag als bewilligt.
Faustregel: Ist keine Baugenehmigung erforderlich, sind Bauherren trotzdem an baurechtliche Vorschriften gebunden!
Falls keine Baugenehmigung erforderlich ist, haben Sie als Bauherr Sorge dafür zu tragen, dass das örtliche Baurecht eingehalten wird. Ist ein Projekt verfahrensfrei, so darf dies nicht als Freifahrtschein für bauliche Experimente gesehen werden.
Tipp: Stellen Sie nur Anträge, die wirklich notwendig sind!
Für kleinere Bauvorhaben ist oft kein langwieriges Baugenehmigungsverfahren notwendig. Hierfür kann die gerade angesprochene Anzeige ausreichen. Das gilt mit Blick auf die Praxis vor allem für:
- (kleine) Gartenhäuser
- Carports
- Sauna im Garten (kleines Holzhaus)
- kleine Vorbauten (die nicht als Aufenthaltsraum genutzt werden)
Sie möchten sich einen konkreten Überblick für Ihr Bundesland verschaffen? Dann werfen Sie einen Blick in die für Sie relevante Landesbauordnung. Die konkrete Frage 'Wofür bzw. ab wann brauche ich eine Baugenehmigung' erörtern Sie am besten mit fachkundiger Beratung Ihres regionalen Town & Country Partners. Dieser wird Ihnen alle Paragrafen handlungsorientiert entschlüsseln können. Grundsätzlich hängt die Notwendigkeit einer Baugenehmigung von der Größe und Funktion des zu errichtenden Gebäudes ab.
Jenseits der zu berücksichtigen Unterschiede sollten Sie folgende Faustformel im Hinterkopf haben: Eine Grundfläche von 30 Quadratmetern ist bei einer mittleren Wandhöhe von 3 Metern in der Regel in allen Bundesländern genehmigungsfrei. Maßgeblich ist in jeder Hinsicht die Brutto-Grundfläche des zu errichtenden Carports. In Hamburg, Bremen oder Bayern ist eine Größe des Carports von bis zu 50 Quadratmeter genehmigungsfrei.
Wie groß darf ein Gartenhaus im Außenbereich sein? Viele Grundstücksbesitzer gehen irrtümlicherweise davon aus, dass Sie im Außenbereich nach Belieben bauen können. In diesem Kontext ist das Gartenhaus ein sehr oft diskutiertes Vorhaben. Wenn Sie die Genehmigungspflicht für Ihr Gartenhaus prüfen wollen, ist der so genannte Brutto-Rauminhalt die entscheidende Bezugsgröße. In Bayern sind für ein Gartenhaus bis zu 75 Kubikmeter genehmigungsfrei. In Hamburg und Nordrhein-Westfalen liegt diese Grenze jedoch bei maximal 30 Kubikmeter. Sie erkennen also am Beispiel Gartenhaus, wie unterschiedlich die Regelungen von Bundesland zu Bundesland sein können.
Abgesehen von der Größe eines Gartenhauses spielt es mit Blick auf die Notwendigkeit einer Baugenehmigung eine wichtige Rolle, wie es ausgestattet ist. So ist in den meisten Bundesländern für ein Gartenhaus eine Baugenehmigung erforderlich, wenn es über sanitäre Anlagen und Aufenthaltsbereiche verfügt.
Wenn Sie einen Wintergarten direkt beim Neubau mit einplanen, wird es keine Probleme für diesen Teil des Hauses geben, wie dem Wintergartenhaus 118. Zu prüfen ist, was bei einem nachträglichen Anbau gilt. In der großen Mehrheit der Bundesländer brauchen Sie für einen Wintergarten immer eine Baugenehmigung. Ausnahmen gibt es nur in Brandenburg, Bremen, Hessen und Nordrhein-Westfalen. In Brandenburg gibt es einen genehmigungsfreien räumlichen Freibetrag von 20 Quadratmetern, in den drei anderen Bundesländern sind es jeweils 30 Quadratmeter.
Wenn Sie einen Blick in die Landesbauordnungen werfen, werden Sie sehen, dass eine bestimmte Grundfläche für Garagen in allen Bundesländern genehmigungsfrei ist. In Schleswig-Holstein fällt dieser Wert mit 20 Quadratmeter am kleinsten aus. In den meisten Bundesländern sind maximal 30 Quadratmeter genehmigungsfrei. In Sachsen, Sachsen-Anhalt, Rheinland-Pfalz, Bremen, Hamburg, Hessen, Bayern und Brandenburg sind es sogar 50 Quadratmeter.
Wie lange dauert die Baugenehmigung?
Diese Frage ist für Bauherren von zentraler Bedeutung, denn ohne die Erteilung der Genehmigung darf das Projekt nicht starten. Ein Blick auf die Praxis beim Hausbau zeigt, dass mit 3 bis 4 Monaten im Schnitt zu rechnen ist. Daher empfiehlt es sich, die Baugenehmigung so früh wie möglich zu erwirken, damit der erarbeitete Zeitplan eingehalten werden kann. Wer noch zur Miete wohnt, möchte möglichst zuverlässig voraussagen können, wann die Wohnung gekündigt werden kann, denn hiermit sind auch weitere Kosten verbunden. Lässt die Genehmigung dann lange auf sich warten, sind Verzögerungen vorprogrammiert.
Um die Wartezeit so kurz wie möglich zu halten, sollten Sie den Bauantrag vollständig einreichen. Fehlen bei einer Prüfung Dokumente, lassen sich Verzögerungen in der Planungsphase nicht mehr vermeiden. Mit Blick auf die Bauzeit als eines der entscheidenden Kriterien für Hausbauer gehen Sie mit Town & Country Haus als Partner auf Nummer sicher: Die Bauzeit ist vertraglich garantiert. Nach Erteilung der Baugenehmigung können Sie also mit einem verbindlichen Rahmen für den Einzug in das Eigenheim rechnen. Ihr persönlicher Ansprechpartner wird mit Ihnen einen zeitlichen Fahrplan abstimmen.
Wie lange gilt eine Baugenehmigung?
Vielleicht haben Sie aus dem Bekanntenkreis schon gehört, dass es zu Verzögerungen bei Bauvorhaben gekommen ist. Manche Hausbauprojekte ziehen sich über zwei Jahre hin. Sie müssen auf jeden Fall sicherstellen, dass die erteilte Baugenehmigung nicht verfallen ist, bevor der erste Spatenstich gesetzt wurde. Im Regelfall ist eine erteilte Genehmigung für drei Jahre gültig. Mit dem ganzheitlichen Service von Town & Country Haus stellen Sie sicher, dass alles in zeitlich berechenbaren Bahnen abläuft. Sollte es zu unvorhergesehenen Verzögerungen kommen, ist bei der Baubehörde eine Verlängerung der Geltungsdauer zu prüfen. Mit dieser Option lassen sich Kosten- und Zeitaufwand minimieren.
Was hat es mit der Option einer Bauvoranfrage auf sich?
Zu Beginn der Planung wissen Sie als Bauherr nicht, ob sich das, was Sie als Vorstellung im Hinterkopf haben, sich tatsächlich realisieren lässt. Hier kann eine Bauvoranfrage sehr sinnvoll sein. Zeigt diese, dass die Baubehörde wohl keine Zustimmung geben wird, können die Pläne in einer frühen Phase noch geändert bzw. angepasst werden. Sogar vor dem Kauf eines Grundstücks kann die zuständige Baubehörde Auskunft darüber geben, welche Art von Bebauung möglich ist. Somit lassen sich vor bzw. mit dem Grundstückskauf die Grundlagen für das Eigenheim definieren. Die Baubehörde ist an diesen Vorbescheid ihrerseits drei Jahre gebunden.
Mit einer Bauvoranfrage ins Eigenheim
Interessant mit Blick auf die Planungssicherheit ist für Bauherren, dass es bei einem vorliegenden gültigen Vorbescheid im anschließenden Genehmigungsverfahren nicht zu Abweichungen kommen darf. Daher ist diese Alternative als klarer Hinzugewinn an Planungssicherheit für Bauherren zu sehen. Wer sehr konkrete Fragen mit eindeutiger Antwort formuliert, legt die Basis für vollständige Gültigkeit des Vorbescheids für das anschließende Baugenehmigungsverfahren.
Mit welchen Kosten ist eine Baugenehmigung verbunden?
Obwohl die Kosten von Gemeinde zu Gemeinde für einen Bauantrag variieren können, sind 0,5 Prozent der Gesamtkosten ein aussagekräftiger Richtwert. Falls Sie mit Gesamtkosten für den Hausbau in einer Höhe von 300.000 Euro rechnen, werden für die Baugenehmigung etwa 1.500 Euro fällig. Hierbei handelt es sich um einen Posten, der bei der Aufstellung der Baunebenkosten zu berücksichtigen ist. Wenn ein Antrag unvollständig eingereicht wird und so eine Nachprüfung erforderlich ist, kann es für Sie als Bauherr zu zusätzlichen Kosten kommen.
Muss der Nachbar dem Bauvorhaben zustimmen?
Wer kein freistehendes Gebäude plant, wird von Beginn an auch an die Nachbarschaft denken. Den meisten Menschen ist eine gute Nachbarschaft wichtig. Insofern liegt es im Interesse von Bauherren, dass mit einer gründlichen und vor allem rechtsverbindlichen Planung kein Nachbarschaftsstreit aufkommen kann. Sie müssen Ihre Nachbarn nicht um Erlaubnis fragen, falls Sie sich strikt an alle Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung halten. Wollen Sie aber von Bestimmungen abweichen oder eine Befreiung erwirken, sollten Sie das Einverständnis der Nachbarn vorweisen können. Das erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass der Bauantrag genehmigt wird, deutlich. Die Zustimmung der Nachbarn ist grundsätzlich immer dann notwendig, wenn bauliche Maßnahmen die Grundstücksgrenze betreffen und somit von gemeinschaftlichen Interessen auszugehen ist.
Wann hat die Klage eines Nachbarn gegen eine Baugenehmigung Erfolg?
Halten Sie sich an die Landesbauordnung und den konkreten Bebauungsplan bei vorliegender Baugenehmigung, hat eine Klage von Nachbarn wenig Aussicht auf Erfolg. Diese könnte nur erfolgreich sein, wenn drittschützende Vorschriften verletzt werden. Davon ist auszugehen, wenn Abstandsflächen nicht eingehalten werden oder das sogenannte nachbarschaftliche Rücksichtnahmegebot (Gebot der Rücksichtnahme) verletzt wurde.
Teil 2: Alles Wichtige über den Bauantrag
In diesem zweiten Abschnitt des Ratgebers lesen Sie alles, was Sie über den Bauantrag wissen sollten. Nur ein vollständig eingereichter Bauantrag macht es Ihnen möglich, die notwendige Baugenehmigung in einem überschaubaren Zeitraum erhalten zu können.
Definition Bauantrag
Das Baugesetzbuch (BauGB) sieht vor, dass für Bauvorhaben ab einer gewissen Grundfläche eine Genehmigung erforderlich ist. Diese erhalten Sie als Bauherr, indem sie einen Bauantrag stellen. Mit diesem formalen Schritt soll sichergestellt werden, dass ein Neubauten im Einklang mit der geltenden Bauordnung sind. Den Bauantrag stellt in der Regel der sogenannte baulagevorberechtigte Entwurfsverfasser. Hierbei kann es sich um einen Architekten oder einen Berater des ausführenden Bauunternehmens handeln. Er hat alle notwendigen Pläne, Zeichnungen und Berechnungen zu unterschreiben.
Wie sieht ein Bauantrag aus?
Entwurfsverfasser sowie den Bauherren unterzeichnet.
Wichtig zu wissen ist, dass der Bauantrag in dreifacher Ausführung bei der zuständigen Behörde eingereicht wird. Es handelt sich um Ausfertigungen in rot, gelb und grün. Der Bauantrag ist mit allen erforderlichen Unterlagen einzureichen, auf die wir weiter unten noch eingehen. In ihrer Gesamtheit werden diese Dokumente als Bauvorlagen bezeichnet. Teil dieser Vorlagen sind zeichnerische Darstellungen, ein Auszug aus der Liegenschaftskarte und eine Baubeschreibung.
Das sollten Sie über das Verfahren des Bauantrages wissen
Wie bereits angedeutet, stellen Sie als Bauherr den Antrag für den Hausbau mit dem Baulagevorberechtigten. Dieser verantwortet mit seinem Fachwissen den Entwurf für den Bauantrag, da Laien die notwendige Expertise nicht einbringen können. Sie unterschreiben den Bauantrag gemeinsam. Mit der Unterschrift zeigen Bauherren, dass Sie mit dem Projekt einverstanden sind. Für das Fachliche ist der Baulagevorberechtigte zuständig.
Wo ist der Bauantrag zu stellen?
Einzureichen ist der Antrag bei der sogenannten unteren Bauaufsichtsbehörde, wobei es sich um das Bauamt der zuständigen Kommune handelt. Der Umfang der erforderlichen Formulare hängt von der Landesbauordnung und dem jeweiligen Bebauungsplan vor Ort ab. Sie sollten den Antrag gründlich vorbereiten, um Verzögerungen zu vermeiden. Das stellen Sie mit dem ganzheitlichen Service von Town & Country Haus automatisch sicher. Sie können sich zu jeder Phase des Bauprojekts auf Ihren persönlichen Ansprechpartner verlassen. Ist der Bauantrag erfolgreich, so muss dies sichtbar auf der Baustelle zu erkennen sein. Hierbei handelt es sich, wie bereits im Vorfeld erwähnt, um den amtlichen Aushang mit einem großen roten Punkt.
Wichtig: Der genehmigte Bauantrag ist nicht als Freifahrtschein zu verstehen
Sie sollten wissen, dass das Bauamt nicht sämtliche gesetzlichen Bestimmungen prüft, an die Sie sich als Bauherr zu halten haben. Sie bzw. das beauftragte Bauunternehmen muss in dieser Hinsicht sicherstellen, dass der Neubau den Vorgaben des aktuellen Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entspricht. Ihr Town & Country Partner vor Ort wird Sie in dieser Hinsicht umfassend beraten, zumal sich exzellente Energieeffizienzstandards in jeder Hinsicht langfristig auszahlen können: Sie setzen damit die Basis für langfristig niedrige Nebenkosten und Sie können mit zinsgünstigen Fördermitteln aus dem Programm der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) rechnen.
Town & Country Haus als leistungsstarker Partner für den erforderlichen Bauantrag
Bis hierhin und im Abschnitt über die Baugenehmigung haben Sie nachvollziehen können, dass die Vorbereitung des Hausbaus in rechtlicher bzw. planungstechnischer Hinsicht sehr komplex ist. Das Bauunternehmen spielt in diesem Zusammenhang eine wichtige Schlüsselrolle, um alle Anforderungen und Bestimmungen zu 'übersetzen' und alles Notwendige in die Wege zu leiten. Unsere Baupartner sind seit vielen Jahren mit Erfahrung und Leidenschaft für Bauherren am Werk. Insofern ist es für Profis tägliche Routine, mit einem vollständigen Bauantrag die Basis für die Baugenehmigung zu setzen. Durch umfassende Service- und Beratungsleistungen wird Sie Ihr persönlicher Ansprechpartner mit Rat und Tat durch den gesamten Prozess des Bauantrages begleiten. Sie brauchen also zu keiner Zeit die Befürchtung haben, die formalen Anforderungen nicht erfüllen zu können.
Übersicht: Welche Nachweise gehören in einen Bauantrag?
Durch den ganzheitlichen Service von Town & Country Haus muss Ihnen diese Frage kein Kopfzerbrechen bereiten. Durch die regionale Vernetzung wissen unsere über 300 regionalen Town & Country Partner, welche Voraussetzungen gemäß der relevanten Landesbauordnung zu erfüllen sind. Auch wenn es von Bundesland zu Bundesland Unterschiede gibt, so kristallisieren sich die folgenden Dokumente gewissermaßen als überregionaler Standard für einen Bauantrag heraus:
Bauantrag abgelehnt: Was nun?
Mit diesem Szenario möchte natürlich kein Bauherr rechnen. Trotzdem kann eine Ablehnung zur Realität werden. Das bedeutet aber nicht, dass Sie Ihr Bauvorhaben begraben müssen. Sie haben die Möglichkeit, Widerspruch gegen die Ablehnung einzulegen. Wer diesen Schritt wählt, sollte auf die Expertise eines Fachanwalts setzen. Dieser kann konkrete Anknüpfungspunkte finden und daraufhin eine Argumentation aufbauen. Sollte auch dieser Weg nicht zum Erfolg führen, können Sie die Option des Klageweges prüfen. Sie können es sich aber auch 'einfacher' machen und die Ablehnungsgründe anerkennen, sofern Sie damit leben können. Passen Sie den Bauantrag bzw. Ihre Pläne entsprechend an, steht einer Baugenehmigung nichts im Weg.
Bauen ohne Baugenehmigung: Warum das keine gute Idee ist...
Bis hierhin konnten Sie Wesentlich nachvollziehen, dass Neubauten in aller Regel eine Baugenehmigung erforderlich machen. Nur für kleinere Bauprojekte mit begrenzter Größe sehen die unterschiedlichen Landesbauordnungen genehmigungsfreie Optionen vor. Für kleinere Bauvorhaben kann sich der formale Prozess rund um den Bauantrag vermeiden lassen. Sobald die Grundfläche größer als 20 Quadratmeter ist, rückt der Bauantrag als Erfordernis in den Fokus.
Gebaut ohne Baugenehmigung: Was passiert mit einem Schwarzbau?
Bauen Sie ein Haus ohne Baugenehmigung, handelt es sich um den sogenannten Schwarzbau. In ländlichen Gebieten kann das vielleicht über einige Jahre unentdeckt bleiben, in städtischer Lage aber kaum. Denken Sie alleine an die Möglichkeiten, die mit Google Street View mittlerweile nutzbar sind. Auf diesem digitalen Weg lässt sich schnell nachvollziehen, ob ein Haus an einer bestimmten Stelle offiziell vorgesehen und somit genehmigt ist. Handelt es sich um einen Schwarzbau, wird die Behörde eine Einladung für eine Anhörung an die Besitzer schicken. Steht das Haus rechtlich auf keinem Fundament, werden Besitzer im Regelfall aufgefordert, das Haus abzureißen. Weigern sich Schwarzbauer, müssen Sie mit Strafen rechnen, die in einigen Bundesländern eine mittlere fünfstellige Höhe annehmen können.
Strafen sind übrigens nicht nur für den Neubau von Häusern, sondern auch die Durchführung von Änderungen ohne Erlaubnis vorgesehen. In Thüringen haben Sie in diesem Szenario mit Strafen zwischen 750 und bis zu 7.500 Euro zu rechnen. Eine langfristige Verweigerungshaltung wird sich nicht auszahlen, denn irgendwann wird das zuständige Bauamt den Abriss selber vornehmen. Abgesehen davon kann der Hausbau ohne Baugenehmigung weitere finanzielle Konsequenzen nach sich ziehen: Gebäudeversicherungen könnten die Zahlung verweigern und auch Mieter könnten fristlos kündigen.
Schwarzbauten erlangen auch keinen automatischen Bestandsschutz, selbst wenn die Immobilie schon seit vielen Jahrzehnten steht. Insofern kann zu keiner Zeit von Sicherheit und einer langfristigen Planung die Rede sein. Wer sich mit dem Eigenheim einen Lebenstraum erfüllt, will es in jeder Hinsicht auf ein stabiles Fundament stellen. Mit Town & Country Haus haben Sie einen leistungsstarken Partner gefunden, um Ihren Traum vom eigenen Haus nach Ihren Vorstellungen zeitnah und planungssicher umzusetzen.
Ist es möglich, den Bauantrag nachträglich zu stellen?
Diese Option ist dann prüfenswert, wenn der errichtete Bau tatsächlich genehmigungsfähig ist. Ist das nicht der Fall bzw. entspricht er nicht dem örtlichen Baubauungsplan, ist eine nachträgliche Baugenehmigung ausgeschlossen. Dieses Szenario sollten Sie mit einem erfahrenen Fachanwalt besprechen.
In diesem abschließenden Teil des Ratgebers fassen wir die wichtigsten Fragen über Baugenehmigung und Bauantrag zusammen, die viele Bauherren interessieren.
Mit unserer langjährigen Erfahrung sind Bauherren auf der sicheren Seite
Wenn Sie ein massives Town & Country Haus bauen, haben Sie in aller Regel mit solchen Problemen nicht zu rechnen. Unsere Experten können einschätzen, inwiefern die Hausbaupläne mit einem vorhandenen Grundstück kompatibel sind. Durch individualisierbare Typenhäuser kann zudem auf Referenzprojekte in Ihrer Region zurückgegriffen werden. Sind bereits viele ähnliche Häuser genehmigt worden, so spricht von Beginn an sehr viel dafür, dass Ihr Bauantrag ebenfalls genehmigt wird.
FAQ zu Bauantrag und Baugenehmigung: Hier finden Sie kompakte Antworten von Town & Country Haus
Die Frage 'Wann ist eine Baugenehmigung erforderlich?' beschäftigt viele Bauherren, da sie von grundsätzlicher Natur ist. Bei Town & Country Haus können Sie alle wichtigen Fragen mit einer hohen fachlichen Expertise planungssicher klären. Ein Blick in die relevante Landesbauordnung zeigt, ab welcher Grundfläche bzw. für welche (An)baumaßnahme eine Baugenehmigung erforderlich ist.
Außer für kleinere Bauten können Sie in den meisten Fällen beim Hausbau davon ausgehen, dass eine Baugenehmigung erforderlich ist. Maßgeblich ist die Bauordnung Ihres Bundeslandes, aus der die konkreten Voraussetzungen für eine Baugenehmigung hervorgehen. Eine pauschale Antwort ist angesichts der unterschiedlichen Regelungen in den Bundesländern nicht möglich. Entscheidend sind die Objektgröße und der etwaige Einbau von Toiletten, Feuerstätten und Aufenthaltsräumen.
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, ein Blick in die jeweilige Landesbauordnung ist notwendig. Dort ist festgeschrieben, welche maximale Grundfläche ein genehmigungsfreies Haus nicht überschreiten darf. Zudem gibt die Ordnung vor, ob ein Gartenhaus eine spezielle Statik braucht. Möglich ist es, dass Bauämter ein Bausatzhaus pauschal zulassen, wenn sie die Merkmale transparent offenlegen.
Zu beachten sind die Landesbauordnungen, die einen verbindlichen Rahmen vorgeben. Im Sinne einer Faustformel sind die meisten Bauvorhaben mit einer Grundfläche von maximal 30 Quadratmeter und einer mittleren Wandhöhe von bis zu 3 Metern genehmigungsfrei.
Wenn Sie die Kosten für den Bauantrag konkretisieren wollen, können Sie mit ca. 0,5 Prozent der Gesamtkosten für den Hausbau rechnen. Kostet Ihr Haus insgesamt 250.000 Euro, so werden für den notwendigen Bauantrag etwa 1250 Euro fällig.
Das hängt davon ab, in welchem Bundesland Sie das Carport bauen und wie groß dieser ausfällt. Insofern sollten Sie einen Blick in die Landesbauordnung werfen und die Bedingungen konkretisieren. Mit Ihrem regionalen Town & Country Partner können Sie alle Detailfragen planungssicher klären.
Prinzipiell ist Ihre Baugenehmigung nicht angreifbar, wenn Sie alle Vorschriften des Bebauungsplanes bzw. der Landesbauordnung umgesetzt haben. Klagen von Nachbarn gegen ein Bauvorhaben sind nur dann erfolgreich, wenn Sie gegen sogenannte öffentlich-rechtliche Vorschriften verstoßen, die drittschützend sind.
Das ist von Bundesland zu Bundesland und auch von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Sie sollten also die konkreten Rahmenbedingungen vor Ort in Erfahrung bringen. Die Landesbauordnung in Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) setzt die genehmigungsfreie Grenze bei einem Rauminhalt von 30 Kubikmeter.
Ja, in der Regel ist für einen Wintergarten eine Baugenehmigung erforderlich, da er eine Vergrößerung der Wohnfläche darstellt. Ist der Wintergarten Teil eines Neubaus, wird er sofort beim Bauantrag einbezogen, wie beim Wintergartenhaus 118. Anders stellt es sich bei Gewächshäusern aus Glas ohne Verbindung zum Haus dar. Hierfür ist meistens keine Baugenehmigung erforderlich.
Diese Fragen können Sie nur für Ihr Bundesland mit Blick auf die dort geltende Landesbauordnung beantworten. In Nordrhein-Westfalen liegt der genehmigungsfreie Rauminhalt bei 30 Kubikmeter.
Ein Fenster fällt weg oder soll zusätzlich eingebaut werden, der Grundriss soll leicht geändert werden oder für die Fassade sind Änderungen geplant. In diesen Fällen kann eine so genannte Tektur (= Nachtragsbaubesichtigung) erforderlich werden. Sie sollten sich auf jeden Fall beim zuständigen Bauamt erkundigen, bevor Sie Änderungen durchführen.
Im Regelfall erlischt eine Baugenehmigung oder auch eine Teilbaugenehmigung, falls nach drei Jahren noch nicht mit der Bauausführung begonnen worden ist. Entsprechende Rechtshinweise finden Sie auf der erteilten Baugenehmigung.
Hier darf nicht bzw. in einem nur sehr eingeschränkten Maße gebaut werden. Maßgeblich ist in rechtlicher Hinsicht § 35 BauGB. Dort können Sie prüfen, unter welchen Voraussetzungen die Bebauung des Außenbereichs doch möglich sein kann. Generell dürfen öffentliche Belange dem Vorhaben nicht widersprechen.
Der vollständige Bauantrag ist bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde zu stellen. Nur wenn der Bauantrag vollständig eingereicht wird, lässt sich das Vorhaben in der Gesamtheit beurteilen.
Das können Sie als Bauherr selbst tun und den unterschriebenen Bauantrag einreichen. Beachten Sie aber, dass der Bauvorlageberechtigte den Antrag zwingend unterschrieben haben muss! Das kann ein Architekt oder Bauunternehmer sein, der die Verantwortung für die Planung und Ausführung trägt.
Grundsätzlich sorgt nur ein vollständig eingereichter Antrag dafür, dass die Baugenehmigung zeitnah erteilt werden kann. Alternativ können Sie das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren prüfen. Ihr regionaler Town & Country Partner wird Sie in dieser Hinsicht beraten. Bei diesem Verfahren werden nur einige Punkte des Bauantrages geprüft.
Das ist nur bei sogenannten genehmigungspflichtigen Vorhaben notwendig. Liegen die Unterschriften in diesem Fall nicht vor, kann dies unmittelbare Auswirkungen auf die Erteilung einer Baugenehmigung haben.
In der Regel müssen Sie mit etwa zwei bis vier Monaten rechnen, bis die erforderliche Baugenehmigung erteilt ist. Beim vereinfachten Verfahren kann sich die Dauer verkürzen.
Das ist in der Bauprüfverordnung (BauPrüfVO) festgeschrieben. In der Regel müssen Sie abgesehen vom amtlichen Formular Folgendes einreichen: Lageplan und Liegenschaftskarte (alternativ Auszug aus Liegenschaftskataster), Baubeschreibung, Bauzeichnung, Statistikbogen sowie Kostenberechnungen. Mit Town & Country Haus genießen Sie zu jeder Phase des Hausbaus einen ganzheitlichen Service mit Blick auf alle erforderlichen Formalitäten.
Nein, eine Genehmigung ist prinzipiell nicht erforderlich, falls die Montage auf dem Dach oder auch an der Fassade vorgesehen ist. Eine Photovoltaikanlage zählt dann als sogenannte bauliche Anlage. Die jeweiligen Bestimmungen finden Sie in der Bauordnung Ihres Bundeslandes. Vorsicht ist allerdings bei denkmalgeschützten Häusern geboten. Hier ist eine Baugenehmigung im Regelfall erforderlich.
Für Familien mit Kindern kann diese Frage nach dem Hausbau schnell relevant sein. Grundsätzlich ist die Installation ohne Genehmigung möglich, solange sich die Dimensionen im üblichen Rahmen halten. Sie sollten sich nur erkundigen und ggf. das Einverständnis einholen, falls sich der Spielturm in direkter Nähe zum Nachbargrundstück befinden soll.
Dann werfen Sie doch einen Blick in unser Baulexikon um sich mit wichtigen Begriffen rund um den Hausbau vertraut zu machen oder nehmen Sie jetzt direkt Kontakt mit Ihrem regionalen Town & Country Haus Baupartner auf.
