Bodenrichtwert: Alle Infos, die Sie wissen sollten!

Wie teuer sind Grundstücke in einer bestimmten Gegend? Und was beeinflusst den Kaufpreis? Der sogenannte Bodenrichtwert gibt den Wert von Grund und Boden eines Grundstücks an. Bei der Immobilienbewertung nach Vergleichswertverfahren spielt er aufgrund seiner Abweichung vom tatsächlichen Immobilienwert kaum eine Rolle. Erfahren Sie hier alle wichtigen Infos über den Bodenrichtwert.  

1. Was ist der Bodenrichtwert?

Bodenrichtwert ist die Bestimmung des Wertes eines Bodens in bestimmter Lage.

Per Definition ist der Bodenrichtwert ein amtlicher Durchschnittswert zur Bestimmung des Wertes eines Bodens in einer bestimmten Lage – auf den Quadratmeter Grundstücksfläche bezogen. Er wird aus dem Durchschnitt der amtlich gesammelten Kaufpreise von Grundstücken in einer Region ermittelt. Von Bedeutung ist der Bodenrichtwert insbesondere für die Besteuerung von Grund und Boden. Darüber hinaus dient er als Hilfsmittel bei der Wertermittlung von Immobilien – allerdings nur in jenen Fällen, in denen der Bodenwert sich nicht im Vergleichswertverfahren aus Kaufpreisen ermitteln lässt.

 

Der Bodenrichtwert wird je nach Bundesland unterschiedlich oft, mindestens aber alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag ermittelt und in Bodenrichtwerttabellen bzw. Karten veröffentlicht und wird pro Quadratmeter angegeben. Seine rechtliche Grundlage erhält der Bodenrichtwert aus § 196 Baugesetzbuch (BauGB). Dementsprechend ist er unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes zu ermitteln. Generell sollen Bodenrichtwerte für Transparenz auf dem Immobilienmarkt sorgen und bei der Erfassung der Immobilienpreisentwicklung sowie der Verkehrswertermittlung helfen. Die ermittelten Preise dienen jedoch nur zur Orientierung, rechtliche Ansprüche können aus den Bodenrichtwerten nicht abgeleitet werden.

2. Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Der Bodenrichtwert wird durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt. Basis dafür sind in der Regel die Kaufpreissammlungen der Gemeinden – und der Durchschnittswert der Kaufpreise der vergangenen Jahre von vergleichbaren Grundstücken. Den Gutachtern liegen zu diesem Zweck die notariell beurkundeten Kaufverträge aus dem vorangegangenen Bemessungszeitraum vor. Sollte es keine geben, werden andere Faktoren zur Bestimmung des Bodenrichtwertes herangezogen.

Folgende Faktoren beeinflussen den Bodenrichtwert:

  • Art der Bepflanzung und baulichen Nutzung
  • Bodenbeschaffenheit
  • Form und Größe des Grundstücks
  • Lage und Anbindung an die vorliegende Infrastruktur
  • Bebauungsmöglichkeiten und Erschließungsgrad

Insbesondere die Lage des Grundstücks kann einen sehr stark positiven oder stark negativen Einfluss auf den Bodenrichtwert haben. Hat Ihr Grundstück einen tollen Ausblick? Befindet es sich in einem angesagten Viertel? Dann schlägt sich dies in einem entsprechend hohen Wert nieder. Eine Schnellstraße oder die Nähe zu einer Fabrik wirken sich hingegen negativ aus.

 

Übrigens: Gemäß § 196 Abs. 3 BauGB sind Bodenrichtwerte immer zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Die Veröffentlichung erfolgt in Form von Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten.

3. Wie errechnet sich der Grundstückswert anhand des Bodenrichtwertes?

Wie wir jetzt wissen, handelt es sich beim Bodenrichtwert um einen amtlich festgelegten Durchschnittswert, der von Immobilieneigentümern nicht berechnet wird. Er spielt jedoch eine wesentliche Rolle bei der Berechnung des Bodenwertes eines Grundstücks. Um diesen Grundstückspreis zu berechnen, wird der Bodenrichtwert mit der Größe des Grundstücks multipliziert. Folgende, simple Berechnungsformel hilft Ihnen bei der Bodenwertermittlung:

Bodenwert (in EUR) = Bodenrichtwert (in EUR pro qm) x Grundstücksfläche (in qm)

Handelt es sich bspw. um ein Grundstück mit einem Bodenrichtwert von 700 Euro und 400 Quadratmetern Fläche, besitzt es einen Bodenwert von 280.000 Euro. Generell gilt also: Je höher der Bodenrichtwert, desto höher ist auch der Bodenwert bei gleichbleibender Grundstücksfläche. In der Realität liegt der tatsächliche Preis bzw. der tatsächliche Markt- und Verkehrswert eines Grundstücks jedoch meist höher als der errechnete Bodenwert. Der Bodenwert ist somit immer als Orientierungshilfe zu verstehen, kann im Einzelfall jedoch stark

4. Wo können aktuelle Bodenrichtwerte eingesehen werden?

Wie bereits gesagt, werden die Bodenrichtwerte in Deutschland in sogenannten Bodenrichtwertkarten oder- Tabellen festgehalten. Für das jeweilige Bundesland sind das Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt zuständig. Alle zwei Jahre – meist zum 31.12. oder zum 1.1. – werden sie neu ermittelt. Laut Gesetz müssen diese Werte veröffentlicht werden, sodass jedermann dazu berechtigt ist, Auskunft über Bodenrichtwerte zu verlangen – unabhängig davon, ob er oder sie in der jeweiligen Richtwertzone lebt oder nicht. In der Regel ist die mündliche Auskunft beim Finanzamt kostenlos. Es ist jedoch auch möglich, gegen eine geringe Aufwandspauschale eine Abschrift zu erhalten. Viele Gemeinden stellen die Informationen zum örtlichen Bodenrichtwert auch online auf der Homepage des jeweiligen Kataster- oder Vermessungsamtes zur Verfügung.

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