Was sind Baunebenkosten?
Baunebenkosten: Wissenswertes rund um die Grunderwerbssteuer
Baunebenkosten machen zwischen zehn und fünfzehn Prozent der gesamten Baukosten aus. Darunter fällt neben Notargebühren, der Grundschuldbestellung und dem Grundbucheintrag auch die Grunderwerbsteuer. Sie ist einer der Gründe, wieso sich der Preis für den Traum vom Eigenheim in den letzten Jahren nach und nach erhöht hat. „Vor allem der Staat bittet Bauherren mit hohen Grunderwerbsteuersätzen zur Kasse, aber auch Notargebühren und hohe Grundstückspreise treiben die Kosten enorm in die Höhe,“ so Jürgen Dawo, Gründer des Massivhausanbieters Town & Country Haus.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Ländersteuer. Sie fällt an, wenn ein Grundstück in Deutschland erworben oder getauscht wird. Voraussetzung ist ein notarieller Vertrag, in dem festgehalten wird, dass das Grundstück den Besitzer wechselt und ein festgelegter Kaufpreis entrichtet wird. Bei einer Übereignung eines Grundstücks und beim höchsten Gebot in einer Zwangsversteigerung wird die Grunderwerbsteuer ebenso fällig. Anknüpfungspunkt der Steuer ist in erster Linie ein notariell beurkundeter Grundstückskaufvertrag nach §§433, 311b BGB.
Entwicklung der Grunderwerbsteuer seit 2006
Im Jahr 2006 brachte der Bund eine Gesetzesänderung zur Grunderwerbsteuer auf den Weg. Der feststehende Steuersatz von 3,5 Prozent sollte von den Bundesländern geändert werden können. Die Idee dahinter, Familien durch niedrigere Steuersätze anzulocken, ging nicht auf: Die Bundesländer begrüßten die Änderung, um die Steuer als zusätzliche Einnahmequelle nutzen zu können. 2007 erhöhte Berlin als erstes Bundesland ihren Steuersatz auf 4,5 Prozent; mittlerweile liegt er nach zwei weiteren Erhöhungen bei 6 Prozent. Hamburg folgte 2009 dem Berliner Vorbild und erhöhte den Steuersatz auf 4,5 Prozent. Unterdessen gibt es in Deutschland fünf unterschiedliche Steuersätze (Stand Juli 2021), die sich zu jeder Zeit ändern können. Mit 6,5 Prozent verlangen Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Brandenburg und Thüringen am meisten. Am günstigsten ist es mit 3,5% noch in Bayern und Sachsen.
„Steigen die Belastungen noch weiter, kann sich kaum noch jemand einen Hausbau leisten. Diese Entwicklung finde ich angesichts der geringen Eigentumsquote in Deutschland und der zunehmenden Bedeutung des Eigenheims für die private Altersvorsorge sehr bedenklich. Deshalb bieten wir Massivhäuser an, die vergleichsweise kostengünstig sind, aber dennoch eine hohe Qualität haben. Mir ist es wichtig, dass auch normalverdienende Familien den Traum vom Eigenheim verwirklichen können“, so Dawo.
16 Bundesländer - fünf Steuersätze
München mag zu den teuersten Städten Deutschlands zählen, aber mit 3,5 Prozent gehört Bayern zu den günstigsten Bundesländern in Sachen Grunderwerbsteuer. Bremen, Niedersachsen, Sachsen-Anhalt, Baden-Württemberg, Mecklenburg-Vorpommern und Rheinland-Pfalz mit 5 Prozent an, dann folgen Sachsen, Hamburg mit 5,5 Prozent. In Berlin, Mecklenburg-Vorpommern und Hessen werden 6 Prozent fällig. Am teuersten wird der Grundstückskauf mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen.
Die Grunderwerbsteuer beim Grundstückskauf, Hauskauf und Neubau
Oft wird der Kauf eines leeren Grundstücks mit dem Bau eines Hauses im Vertrag gekoppelt. Die Grunderwerbsteuer wird dabei für den Grundstückspreis einschließlich Baukosten des Hauses berechnet. Hier gibt es einen Trick: Wartet man mit dem Bebauen des leeren Grundstücks, wird die Steuer nur für das Grundstück fällig.
Die Kosten können reduziert werden, wenn man das Grundstück separat vom Haus erwirbt, sprich, wenn Sie nach Erwerb des Grundstücks ein Bauunternehmen suchen. Beim Kauf eines bebauten Grundstücks wird die Steuer ebenso auf den gekoppelten Preis erhoben. Im BGB im §8 GrEStG wird dies klar ausgedrückt: "Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung." Was noch zu den Gegenleistungen bei Kauf, Tausch, Enteignung und Zwangsversteigerung gehört, wird im §9 genauer definiert:
- Zusatzleistungen des Käufers an den Verkäufer
- Leistungen an Dritte (zum Beispiel, wenn diese auf den Kauf des Grundstücks verzichten)
- Leistungen von dritter Seite (Makler)
- Auf den Käufer übergehende Belastungen, die auf dem Grundstück liegen.
Rechenbeispiel:
Eine Familie möchte ein Haus kaufen, die laut Kaufvertrag 250.000 Euro kostet. Da die Immobilie in Thüringen steht, beträgt der Grunderwerbsteuersatz 6,5 Prozent. Die Zahlung der Grunderwerbssteuer wird ca. einen Monat nach dem Notartermin fällig, bei dem der Kaufvertrag amtlich wird.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer berechnet sich nach dieser Formel:
Kaufpreis x Grunderwerbsteuersatz : 100 = Grunderwerbsteuer
Für das Beispiel ergibt sich daher folgender Wert:
250.000 Euro x 6,5 Prozent : 100 = 16.250 Euro.
Kauft die Familie neben dem Haus auch das Grundstück vom gleichen Unternehmen, wird auch auf den Grundstückspreis Grunderwerbssteuer fällig. Kostet das Bauland 100.000 Euro, sieht die Berechnung wie folgt aus:
350.000 x 6,5 Prozent : 100 = 22.750 Euro.
Grunderwerbsteuer und Erbbaurecht
Beim Erbbaurecht erwerben Bauherren gegen Zahlung eines regelmäßigen Erbbauzinses das Recht, ein Grundstück zu bebauen. Der Pächter des Grundstücks wird damit nicht zum Eigentümer, trotzdem muss er die Grunderwerbsteuer bezahlen. Der Grund ist, dass der Pächter das Grundstück auf eigene Rechnung und für lange Zeit verwerten kann. Der Begriff Erbbaurecht war früher unter dem Namen Erbpacht bekannt. Durch die niedrigere Bemessungsgrundlage ist die Steuer beim Erbbaurecht nicht so hoch wie bei einem Kauf.
Tipps, wie Sie Grunderwerbssteuern beim Hauskauf sparen können
Die Steuer wird generell für das bezahlt, was mit dem Haus verbunden ist. Lassen Sie mobile Gegenstände aus dem Kaufvertrag herausrechnen, kann die Steuer gesenkt werden. Es handelt sich dabei um Einbauküchen, übernommene Möbel, eine Sauna, ein Kamin, eingebaute Essecken oder die Markise über der Terrasse. Wichtig ist, dass Sie diese Artikel im Kaufvertrag extra auflisten.
Darüber hinaus senken Eigenleistungen wie Bodenverlegen oder Tapezieren die Bemessungsgrundlage der Steuer sowie die Handwerkerkosten. Eine Doppelbelastung durch Hausabtrag und gleichzeitig laufender Miete können Sie durch einen garantierten Termin zur Fertigstellung vermeiden, der Ihnen im Hausbau-Schutzbrief von Town & Country Haus garantiert wird.
Wenn Sie die Maklerprovision komplett bezahlen, hat der Verkäufer keinen Grund, die Kosten auf den Kaufpreis der Immobilie umzulegen. Auf diese Weise ist die Bemessungsgrundlage der Steuer niedriger. Beim Kauf einer Eigentumswohnung übernimmt der Käufer die Instandhaltungsrücklage des Vorbesitzers. Wird diese im Kaufvertrag gesondert aufgeführt, wird der Betrag aus der Bemessungsgrundlage der Steuer herausgenommen, sodass weniger Steuer bezahlt werden muss.
Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer
Im Falle eines Erbes oder einer Schenkung müssen Sie die Grunderwerbsteuer nicht entrichten. Dasselbe gilt für eine Teilung des Erbes von mehreren Erben. Auf diese Weise soll eine Doppelbelastung durch die Erbschaftssteuer vermieden werden. Sogenannte "Familienangehörige in gerader Linie" sind ebenso von der Grunderwerbsteuer befreit. Dazu zählen:
- Eltern
- Großeltern
- Kinder (auch Stief- und Adoptivkinder)
- Enkel- und Urenkelkinder
- Ehepartner/eingetragene Lebenspartner
- Ex-Ehegatten/ehemalige eingetragene Lebenspartner
- Schwiegerkinder
Familienangehörige der "seitlichen Linien" müssen die Steuer hingegen entrichten. Das sind:
- Geschwister
- Tanten und Onkel
- Pflegekinder
- Nichten und Neffen
- Cousinen und Cousins
- entfernte Verwandte
- Lebensgefährten mit einem unterschiedlichen Hauptwohnsitz
Vom Brexit betroffene Immobilien und Grundstücke mit einem Wert unter 2.500 Euro sind ebenso von der Grunderwerbsteuer befreit. Darüber hinaus sind Grundstücke ausgenommen, die zu einem Gesamtgut gehören und von einem Teilnehmer der Gütergemeinschaft gekauft werden. Genauso verhält es sich, wenn ein Treuhandverhältnis aufgelöst wird und der Treugeber das Grundstück zurückkauft. Voraussetzung ist allerdings, dass die Steuer bezahlt wurde, als das Grundstück in den Besitz des Treuhänders überging.
Grunderwerbsteuer absetzen
Der gezahlte Betrag lässt sich in der Steuererklärung absetzen, wenn die Immobilie als Einnahmequelle genutzt wird. Werden mit der Immobilie Mieteinnahmen erzielt oder wird sie gewerblich genutzt, kann die Grunderwerbsteuer beim Finanzamt in der Steuererklärung geltend gemacht werden.
Wird die Immobilie hingegen als Eigenheim genutzt, ist die Grunderwerbsteuer nicht steuerlich absetzbar.
So bleibt der Hausbau trotz steigender Nebenkosten finanzierbar
Während Bauherren gegenüber steigenden Steuersätzen und Gebühren machtlos sind, können Sie bei der Planung Ihres Hausbaus Einsparpotentiale nutzen.
- Achten Sie bei der Wahl des Bauträgers darauf, welche Leistungen im Hauspreis inklusive sind. Müssen zum Beispiel die Bodenplatte, eine unabhängige Qualitätskontrolle und andere Sicherheitsleistungen extra bezahlt werden?
- Verzichten Sie auf teure Extras oder suchen Sie eine kostengünstige Alternative: bauen Sie zum Beispiel ein Carport anstelle einer Garage.
- Verschieben Sie Dachausbauarbeiten und Ähnliches auf einen späteren Zeitpunkt.
- Übernehmen Sie Eigenleistungen auf der Baustelle.
- Vermeiden Sie unvorhergesehe Nachfinanzierungen. Möglich macht dies zum Beispiel eine Festpreisgarantie Ihres Bauunternehmens.
- Belastend ist auch die Doppelbelastung von Miete und Kreditrate. Mit einem garantierten Fertigstellungstermin ist eine gute Zeitplanung möglich.
Auch bei der Grundstückssuche bieten sich Einsparmöglichkeiten für Familien, die sich den Traum vom Eigenheim trotz begrenztem Budget erfüllen möchten. Auf dem Land sind Baugrundstücke wesentlich günstiger, als in Ballungsgebieten. Je niedriger der Grundstückspreis, desto niedriger fällt auch die Grunderwerbsteuer aus.
Ein weiterer Ausgleich für die gestiegenen Baunebenkosten, sind die derzeit niedrigen Hypothekenzinsen. Baugeld ist so günstig wie nie, selbst bei geringer Eigenkapitalquote sind günstige Baufinanzierungen möglich. „Doch niemand kann vorhersagen, wann die Zinsen wieder steigen. Deshalb gilt: lieber jetzt ein Haus bauen! Günstiger wird es wahrscheinlich nicht mehr werden,“ rät Jürgen Dawo.
Im Hausbau-Schutzbrief von Town & Country Haus sind Sie rundum abgesichert, ob vor, während und nach dem Bau Ihres Eigenheims. 12 Monate Festpreisgarantie, Bauzeitgarantie und 4-fache Baufertigstellungs-Bürgschaft sind beispielsweise im kostenlosen Hausbau-Schutzbrief enthalten.
FAQ - Häufige Fragen rund um die Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer wird auf den Grundstückspreis (inklusive Baukosten) bezahlt. Die Höhe bemisst sich nach dem Steuersatz des Bundeslandes. Ein Rechenbeispiel: Eine Familie kauft ein Grundstück mit Haus in Hamburg für 600.000 Euro. Mit der Formel Kaufpreis mal Steuersatz ergibt sich der zu zahlende Betrag von 27.000 Euro. Denn 600.000 mal 0,045 (4,5 Prozent Steuersatz) sind 27.000 Euro.
Die Steuer muss für den Erwerb von Eigentum bezahlt werden. Es kann sich dabei um unbebaute und bebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen, Ackerland, Wald oder ähnlichem handeln. Ein notariell beglaubigter
Kaufvertrag dient vorwiegend als Grundlage zur Feststellung der Steuerschuld.
Im Falle eines Erbes (auch mit mehreren Erben) und einer Schenkung wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Ebenso fällt die Steuer bei Grundstücken mit einem Preis bis zu 2.500 Euro oder Immobilien weg.
Der fällige Betrag muss an das zuständige Finanzamt in dessen Bereich das Grundstück liegt entrichtet werden.
Wenn der Notar den rechtsgültigen Kauf beim Finanzamt angezeigt hat, schickt dieser den Steuerbescheid an Sie. Nach Erhalt des Steuerbescheids haben Sie als Käufer vier Wochen Zeit, um den fälligen Betrag zu bezahlen.
Käufer und Verkäufer sind beide Steuerschuldner. Prinzipiell bezahlen Sie als Käufer die Steuer, aber zur Sicherheit sollte diese Information im Kaufvertrag schriftlich festgelegt werden. Zahlen Sie nicht, tritt das Finanzamt an den Verkäufer heran. Die Notargebühren müssen ebenfalls von Ihnen als Käufer gezahlt werden.
Verwandte in gerader Linie, also Großeltern, Eltern, Kinder sowie Stief- und Adoptivkinder, Enkel und Urenkel sowie Ehepartner und eingetragene Lebenspartner sowie ehemalige sind von der Steuer befreit. Verwandte aus seitlichen Linien, also Geschwister, Cousins und Cousinen, Onkel und Tanten sowie Pflegekinder müssen die Grunderwerbsteuer hingegen abtreten.
Ob man ein Baugrundstück, Wald oder Ackerland kauft - die Grunderwerbsteuer muss in jedem Fall bezahlt werden und fällt von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich aus.
In der Theorie kann die Steuer von den Landesregierungen gesenkt werden. Seit 2006 wurde sie ausschließlich erhöht. Bayern und Sachsen sind die einzigen Bundesländer, welche die Steuer auf dem Niveau von 3,5 Prozent halten. Trotz Forderungen nach einer bundeseinheitlichen Senkung der Grunderwerbsteuer, ist nach der Reform vom Juli 2021 bisher keine Entlastung zu verzeichnen.
Die Grunderwerbsteuer kann allein in bestimmten Fällen und nur partiell vermieden werden. Der Fall tritt bei Übertragungen an Personengesellschaften ein. Darüber hinaus kann mit sogenannten Share Deals anstatt der Immobilie die Firma gekauft werden, welche Eigentümerin der Immobilie ist. Die Steuer entfällt aber lediglich, wenn die Anteile an der Firma in den ersten zehn Jahren nicht mehr als 89,9 Prozent betragen. Dieser Vorteil steht ausschließlich Gesellschaften und keinen Privatpersonen zu und ist aufgrund der langen Laufzeit nicht zu empfehlen. Ansonsten lässt sich die Steuer für Privatpersonen nicht vermeiden, aber mit dem einen oder anderen Tipp senken.
