Darlehensarten im Überblick.
Das Fertighaus und die Baufinanzierung: Welche Darlehensarten gibt es überhaupt?
Ohne eine vernünftige Baufinanzierung rückt der Traum vom eigenen Fertighaus in weite Ferne. Doch was ist überhaupt eine "vernünftige Baufinanzierung" und welche Varianten stehen künftigen Bauherren eigentlich zur Verfügung? Grundsätzlich gilt: Jede Darlehensart hat ihre Vor- und Nachteile, die sich vor allem aus der jeweiligen Zinsvereinbarung und der Rückzahlung ergeben. Hier gilt es also, sorgfältig abzuwägen, damit dem Bauherrn eine höchstmögliche Flexibilität und Sicherheit bleibt. Eine allgemeingültige Definition der besten Finanzierungsmöglichkeit gibt es ohnehin nicht, da die gewählte Variante immer zu den individuellen Gegebenheiten passen sollte. Umso wichtiger ist es, sich rechtzeitig über die verschiedenen Möglichkeiten zu informieren.
Das Tilgungs- oder Abzahlungsdarlehen
Bei dieser Darlehensart zahlen Sie für Ihr Fertighaus einen stets gleichbleibenden Tilgungsbetrag plus die anfallenden Zinsen. Und genau hier ist der Haken zu sehen: Da sich die Zinsen generell aus der jeweiligen Restschuld errechnen, bietet sich das Tilgungs- oder Abzahlungsdarlehen für die Baufinanzierung beim Fertighaus weniger an, denn gerade am Anfang ist die Belastung immens hoch. Mit sinkender Restschuld sinken auch die Zinsen, so dass die Belastung erst später und gegen Ende der Laufzeit spürbar niedriger ausfällt.
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Das Annuitätendarlehen
Diese Darlehensart ist der Klassiker, wenn es darum geht, ein Fertighaus zu finanzieren. Hier haben Sie eine stets gleichbleibende monatliche Rate (Annuitätsrate), die sowohl die Tilgung als auch die Zinsen umfasst. Dadurch sinkt der Zinsanteil jeden Monat ein wenig, während die Tilgung analog dazu ansteigt. Zum Ende der Laufzeit hin steigt der Anteil der Tilgung also immer schneller an. Die konstante monatliche Rate bietet Ihnen aber trotzdem ein hohes Maß an Planungssicherheit. Doch aufgepasst: Gerade bei Niedrigzinsen kann ein eher geringer Tilgungsanteil zu insgesamt höheren Gesamtkosten durch eine übermäßig lange Laufzeit führen. Achten Sie daher darauf, vertraglich eine Tilgung von mindestens zwei bis drei Prozent festzulegen.
Das Forward-Darlehen
Mit diesem Darlehen können Sie sich im Rahmen Ihrer Fertighaus Finanzierung schon im Vorfeld niedrige Zinsen für die kommenden Jahre sichern: bis zu 60 Monate im Vorfeld! Doch diese Zinssicherheit gibt es nicht umsonst: Für sie wird ein sogenannter Zinsaufschlag fällig, der sich nach der aktuellen Zinsstruktur und der Dauer der Forward-Periode richtet. Vorteile dieser Variante: Dank der frühzeitigen Regelung bleiben die Finanzierungskosten kalkulierbar und es kommt bei einer vorzeitigen Umfinanzierung zu keiner teuren Vorfälligkeitsentschädigung. Zu den Nachteilen zählen die Mehrkosten durch den Zinsaufschlag sowie unnötig entstehende Zusatzkosten bei einem möglicherweise weiterhin niedrigen Zinsniveau.
Das Festdarlehen oder Fälligkeitsdarlehen
Im Fachjargon wird diese Variante auch als endfälliges Darlehen bezeichnet. Hier erfolgt die Tilgung zum Ablauf der festgelegten Frist in einer Summe. In der Regel wird dafür eine Lebensversicherung oder ein Bausparvertrag genutzt. Es ist aber auch durchaus üblich, andere Kapitalwerte oder fällige Sparguthaben zur Tilgung heranzuziehen. Für das Darlehen fallen also zunächst nur die Zinsen an, die Zinszahlung an sich bezieht sich dabei jedoch stets auf den ursprünglichen Darlehensbetrag, denn es gibt ja keine laufende Tilgung. Das Festdarlehen oder Fälligkeitsdarlehen hat aber auch einige Tücken. Oft reicht der auszuzahlende Betrag der Lebensversicherung für die Tilgung nicht vollständig aus, so dass ein Restbetrag bleibt. Dieser wiederum muss nach Ablauf der Frist weiter finanziert werden: zu einem zu diesem Zeitpunkt völlig ungewissen Zinssatz. Und falls ein Bausparvertrag doch später als geplant zugeteilt wird, wird eine meist teure Zwischenfinanzierung erforderlich.
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Das Darlehen mit Zinsfestschreibung
Wenn es um die Dauer der Zinsbindung geht, ist das Darlehen mit Zinsfestschreibung eine bewährte Lösung für die Fertighaus Finanzierung. Sie garantiert Ihnen eine konstante und somit gut überschaubare Belastung für die gesamte Dauer der Zinsfestschreibung. Hier gilt die Faustregel: Je länger der Zeitraum der Festschreibung, desto höher ist auch der Sollzins. Allerdings sind Sondertilgungen nur sehr begrenzt möglich und auch bei fallenden Marktzinsen ist der festgelegte Zinssatz weiterhin zu zahlen. Tipp: Legen Sie vertraglich Sondervereinbarungen fest. So können Sie beispielsweise Sondertilgungen vereinbaren (meist in Höhe von fünf Prozent der Darlehenssumme) oder sich eine mögliche Erhöhung des Tilgungssatzes zusichern lassen. Auf diese Weise können Sie höhere Geldeingänge zur schnelleren Rückführung des Darlehens für Ihr Fertighaus einsetzen.
Das Kombidarlehen
Beim Hausbau in einer Niedrigzinsphase, können Sie einen größeren Darlehensanteil langfristig festschreiben lassen und einen etwas geringeren Teil flexibel und variabel gestalten. Idealerweise sollte die Aufteilung bei 75 zu 25 Prozent liegen. Bei dieser Variante können Sie von den Vorteilen beider Kreditarten profitieren, zumal sich aus dem geringen variablen Anteil nur ein verhältnismäßig kleines Risiko für steigende Zinsen ergibt.
Das EURIBOR-Darlehen (Darlehen mit variabler Zinsvereinbarung)
Hier schließen Sie den Vertrag für die Finanzierung auf unbestimmte Zeit und zu einem veränderlichen Zinssatz ab. Da die Konditionen von den Kreditinstituten in der Regel an die 3-Monats-Euro Interbank Offered Rate (EURIBOR) angepasst werden, wird das Darlehen mit variabler Zinsvereinbarung auch oft als EURIBOR-Darlehen bezeichnet. Zur Erklärung: Die 3-Monats-Euro Interbank Offered Rate ist ein sogenannter Referenzzinssatz. Die Banken nutzen ihn, um für diesen Zeitraum untereinander Geld zu leihen.
Auf Wunsch und bei Bedarf ist jedoch eine Umwandlung des EURIBOR-Darlehens in ein klassisches Baudarlehen mit fester Zinsvereinbarung möglich. Insbesondere für kurzfristige Zwischenfinanzierungen ist diese Lösung ideal. Die Kündigungsfrist beträgt grundsätzlich drei Monate, woraus sich bei finanziellen Veränderungen eine hohe Handlungsfreiheit ergibt. Allerdings können diverse Marktschwankungen auch beunruhigen, denn sie garantieren keine feste Planungssicherheit.
Bei der Wahl der Fertighaus Finanzierung sind also viele verschiedene Aspekte zu berücksichtigen. Das Darlehen sollte exakt auf die Bedürfnisse und Anforderungen der Bauherren zugeschnitten sein.
