Zwangsversteigerung
Auf was ist dabei zu achten?
Die gängige Vorstellung ist, dass es bei Zwangsversteigerungen Grundstücke oder Immobilien deutlich unter dem Marktpreis gibt – das kann stimmen, muss aber nicht so sein.
Zwangsversteigerungen finden statt, wenn sich der Eigentümer verschuldet oder wenn sich die Erben nicht einigen können, was mit dem Eigentum zukünftig geschehen soll. Dann findet eine Versteigerung am Amtsgericht des jeweiligen Bezirkes statt, in dem das Grundstück liegt. Die Bekanntgabe des Termins erfolgt spätestens sechs Wochen vorher im Amtsblatt des Gerichtsbezirks, per Aushang oder im Internet. Diese Termine sind öffentlich, sodass jeder über 18 Jahren, nach Vorlage eines gültigen Personalausweises, teilnehmen kann.
Informieren Sie sich kurz vor dem Termin noch einmal, ob die Versteigerung auch tatsächlich stattfindet, da diese auch häufig kurzfristig abgesagt oder verschoben werden können.
Vor dem Termin
Im Voraus sollten sie sich, soweit es möglich ist, über das Grundstück und das Umfeld informieren. Sie können den Grundbucheintrag beim Amtsgericht einsehen und Einblick in das Gutachten verlangen, auf dessen Grundlage der Verkehrswert erstellt wird. Schauen Sie, ob das Grundstück wirklich für Sie in Frage kommt und wie viel sie dafür ausgeben möchten. Es ist wichtig, dass sie vor der Versteigerung ein persönliches Höchstgebot festlegen, welches Sie nicht überschreiten wollen. Hierzu ist es für Sie von Vorteil, wenn Sie ihren Finanzierungsrahmen vorher mit Ihrer Bank besprechen.
Bei solch einer Art von Versteigerung ist es üblich, dass jeder Bieter eine Sicherheit von mindestens 10% des Verkehrswertes beim Amtsgericht hinterlegt. Das geschieht in Form eines bestätigten Bundesbank- oder Verrechnungsschecks, als Bürgschaft oder per Überweisung an das Gericht. Bargeld ist in diesem Fall, seit 2007 nicht mehr möglich. Die Sicherheit muss spätestens drei Tage vor dem eigentlichen Termin beim Gericht eintreffen, da Ihre Gebote sonst nicht gültig sind. Bieter, die den Zuschlag nicht erhalten, bekommen Ihre Sicherheit zurückerstattet.
Während des Termins
Zu Beginn der Versteigerung wird der Grundbucheintrag vorgelesen, sodass alle die Information bekommen, ob sich Belastungen (wie Restschulden oder Ähnliches) auf dem Grund und Boden befinden. Der Rechtspfleger, Leiter der Versteigerung, nennt den Verkehrswert sowie das Mindestgebot und die Versteigerungsbedingungen. In diesem Stadium ist es noch möglich eventuelle Fragen zu stellen.
Das Mindestgebot enthält unter Anderem die Verfahrenskosten und manchmal noch offene Belastungen wie Grundsteuern. Diesen Betrag sollten sie sich gut merken, da ein Teil dessen noch zu Ihrem Gebot hinzukommt, sollten Sie den Zuschlag bekommen.
Die Gebote müssen von den Bietern mündlich abgegeben werden. Die Versteigerung eines Grundstücks dauert mindestens 30 Minuten und geht so lange bis das letzte Gebot abgegeben wurde und kein anderer mehr mitbieten möchte.
Bei einem Bieterwettstreit während der Versteigerung kommt es häufig dazu, dass sich die Bieter pausenlos überbieten. Dadurch übersteigt man nicht nur sein individuelles Höchstgebot, sondern auch teilweise den Wert des Grundstücks. Achten sie deshalb auf Ihre finanzielle Grenze.
Der Rechtspfleger verkündet zum Schluss dreimal das letzte Gebot und gewährt dann den Zuschlag an den Höchstbietenden. Erst nach dem Zuschlag ist das Grundstück verkauft.
Dabei ist allerdings zu beachten, dass der Gläubiger Herr des Verfahrens ist. Wenn das höchste Gebot unterhalb von 70% des Verkehrswertes liegt, kann er einen 2. Versteigerungstermin verlangen. Bei einem Gebot unterhalb von 50%, muss das Amtsgericht den Zuschlag verweigern. Sollte dann ein 2. Termin stattfinden, gelten diese Regelungen nicht mehr.
Vorsicht:
Handelt es sich um eine Immobilie, ist besondere Aufmerksamkeit gefragt. Der bisherige Eigentümer muss den Gutachter nicht in das Haus lassen, sodass nur äußere Mängel aufgeführt sein können.
Nach dem Termin
Im Anschluss wird vom Gericht ein Termin, der sogenannte Verteilungstermin, zur Übergabe festgelegt, der üblicherweise 6-8 Wochen nach der Versteigerung erfolgt. Der Eigentumsübergang wird an diesem Tag ins Grundbuch eingetragen. Erst dann sind Sie der Eigentümer des Grundstücks und können frei darüber verfügen.
Vorsicht:
Wenn sich eine Immobilie auf dem Grundstück befindet muss der vorherige Eigentümer ab Übergabe aus dem Haus ausziehen, insofern er noch dort wohnt. Sollten in dem Haus Mieter wohnen, bleiben diese Mietverhältnisse bestehen und Sie werden der neue Vermieter. Deshalb ist es sehr wichtig, vor der Versteigerung so viele Informationen wie möglich zu bekommen, um etwaige Probleme ausschließen zu können.
Kosten
Bei einer Zwangsversteigerung fallen keine Notar- oder Maklerkosten an, allerdings muss sowohl die Eintragung ins Grundbuch als auch die Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Außerdem müssen Sie eine Gebühr an das Amtsgericht in Höhe von 1% des Versteigerungswertes einkalkulieren, genauso wie 4% Zinsen, welche vom Gericht zwischen Versteigerungstermin und Übergabe verlangt werden. Diese Kosten kommen noch einmal zusätzlich zum Gebot hinzu.
Alle Kosten im Überblick
- Hinterlegen einer Sicherheit beim Gericht, in Höhe von 10% des Verkehrswertes (Sollten Sie das Grundstück nicht ersteigern, bekommen Sie dieses Geld vom Gericht zurückerstattet)
- Ihr Höchstgebot, für das Sie den Zuschlag bekommen haben (Kaufpreis)
- Eintragung ins Grundbuch
- Grunderwerbsteuer
- Gebühr an das Amtsgericht, in Höhe von 1% des Versteigerungswertes
- Zinsen, die das Gericht zwischen Versteigerung und Übergabe verlangt, in Höhe von 4 % des Versteigerungswertes p.a.
Vor- und Nachteile der Zwangsversteigerung
- Es ist durchaus möglich einen günstigeren Preis für ein Grundstück oder eine Immobilie zu zahlen, vor allem falls es einen zweiten Termin gibt.
- Die Nebenkosten sind deutlich geringer, da die Makler- und Notargebühren entfallen.
- Jeder Bieter hat die gleiche Chance den Zuschlag zu erhalten.
- Ein abgegebenes Angebot kann vom Bieter nicht zurückgenommen werden.
- Der Kauf kann im Nachhinein nicht reklamiert werden – es gibt weder ein Rücktrittsrecht oder Gewährleistungen noch eine Garantie.
- Der alte Eigentümer muss den Gutachter bei einer Immobilie nicht hinein lassen, wodurch nur äußere Mängel aufgelistet werden können und niemand weiß wie es in dem Gebäude aussieht.
