Baurecht und Bauabnahme
Kündigung
Kündigung: Lügenbaron
Wer es als Mieter mit der Wahrheit in punkto Einkommen und Vermögensverhältnisse nicht genau nimmt, muss mit der fristlosen Kündigung rechnen. So die Quintessenz aus einer Entscheidung des Amtsgerichts (AG) Saarlouis. Der Fall: Ein Mietinteressent hatte seinem künftigen Hauswirt vorgegaukelt, er habe ein sehr hohes Einkommen. In Wahrheit bekam er Lebensunterhalt vom Staat. Davon erfuhr der Vermieter jedoch erst, nachdem der Mietvertrag unterschrieben war. Pech für den Lügenbaron: Die saarländischen AG-Richter entschieden zugunsten des Hauswirts.
Kündigung: Abgemahnt
Ein Mieter kann nicht gerichtlich gegen eine Abmahnung des Vermieters vorgehen. Unabhängig davon, ob diese berechtigt oder unberechtigt ist, so der Tenor einer Bundes-gerichtshof (BGH)-Entscheidung unter dem Aktenzeichen VIII ZR 139/07. Der Vermieter hatte dem klagenden Mieter eine Abmahnung wegen Ruhestörung geschickt und gedroht, ihm im Fall einer erneuten Beschwerde fristlos zu kündigen. Der Kläger verlangte, die Abmahnung zu beseitigen bzw. feststellen zu lassen, dass sie unrechtmäßig sei. Das geht nicht, so die BGH-Richter, denn ein solcher Anspruch sei im Mietvertragsrecht schlichtweg nicht geregelt. Außerdem verletze eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten.
Kündigung: Gestörter Hausfrieden
Das soziale Miteinander von Mietparteien untereinander sowie zwischen Mieter und Vermieter hat einen hohen Stellenwert. Wer den Hausfrieden nicht wahrt, darf vom Vermieter fristlos vor die Tür gesetzt werden. So ein Beschluss des Landesgerichts (LG) Berlin unter dem Aktenzeichen 67 S 337/07). Der Fall: Ein Mieter widersetzte sich Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten. Nachdem er gerichtlich zur Duldung der Arbeiten gezwungen worden war, aber weiterhin den Zutritt zur Wohnung nicht freiwillig gewährte, ließ der Vermieter, der inzwischen die Zwangsvollstreckung betrieb, die Wohnung mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers öffnen, damit die Baufirma einen Besichtigungstermin durchführen konnte. Dabei beschimpfte der Mieter den Bauleiter mit den Worten „Du Schwein, ich verprügele dich, ich bringe dich um, ich bringe dich unter die Erde.“ Nachfolgend schlug er mindestens fünfmal mit den Fäusten auf ihn ein und verletzte ihn dabei schwer. Zwei Tage später erklärte der Vermieter aufgrund der Tätlichkeiten des Mieters die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses und erhob nachfolgend eine Räumungsklage. Zu Recht, so die Berliner LG-Richter.
Kündigung: Keine Abmahnung für widerborstigen Mieter
Renitente Mieter riskieren ohne vorherige Abmahnung das schnelle Ende ihres Mietverhältnisses, so der Tenor einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Coburg. Der Fall: Ein Mieter hatte seine Mitbewohner beleidigt und mit nächtlichem Lärm traktiert. Er setzte so nicht nur die nachbarschaftlichen Beziehungen, sondern auch das Verständnis seines Vermieters aufs Spiel. Die massiven Streitigkeiten stoppte der Vermieter schließlich mit einer ordentlichen Kündigung. Das Gericht ließ die Entschuldigung der Beklagten, die Wohnung befinde sich in einem sozialen Brennpunkt, nicht gelten und hielten auch eine vorherige Abmahnung durch den Vermieter für entbehrlich. Das Verhalten der Beklagten ließ nur den Schluss zu, dass weitere Beleidigungen folgen würden (Az: 32 S 85/08)
Kündigung: Unpassende Wortwahl
Allzu abfälliges Verhalten zwischen Mieter und Vermieter bzw. dessen Beauftragtem kann Folgen haben, wenn auch mit Verzögerung. Das geht aus einer Entscheidung des Landgericht (LG) Berlin unter dem Aktenzeichen 63 S 352/07 hervor. Im entschiedenen Fall waren sich Mieter und Verwalter jahrelang nicht wohl gesonnen. Die Korrespondenz war von einem zynischen und sarkastischen Ton bestimmt. Das Fass zum Überlaufen auf Vermieterseite brachte ein Schreiben des Mieters an den Hausverwalter, das mit der Anrede „Sehr geehrtes Verwalterlein“ begann. Der Vermieter wollte den Mieter fristlos vor die Tür setzen, scheiterte jedoch. Auch in Anbetracht der voran gegangenen Kommunikation ist das - zumindest nach Ansicht des Berliner Landgerichtes - zwar eine Unhöflichkeit, jedoch keine Ehrverletzung, die es mit einer fristlosen Kündigung abzustrafen gilt.
Kündigungsfrist Mietrecht: Pünktlichkeit zahlt sich aus
Ein Mieter nahm es mit der Zahlung der Miete nicht so genau und überwies das Geld regelmäßig zu spät, selbst nachdem die Vermieterin ihn zweimal deshalb gemahnt hatte. Laut Mietvertrag war die Miete jeweils zum 3. Werktag eines Monats fällig. Tatsächlich bezahlt der Mieter immer zur Monatsmitte. Weil auch die zwei Mahnungen keinen Erfolg brachten kündigte die Vermieterin wegen der unpünktlichen Zahlungen das Mietverhältnis und klagte auf Räumung. Zu Recht, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 91/10. Richterliche Begründung: Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung stellt eine so gravierende Pflichtverletzung dar, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigt. Das gelte auch dann, wenn dem Mieter nur Fahrlässigkeit zur Last gelegt werden könne, weil er irrtümlich davon ausgegangen sei, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse.
Kündigung: Zahlungsverzug aufschlüsseln
Wer seinem Mieter kündigt, weil dieser mit der Miete in Verzug ist, muss in seinem Kündigungsschreiben Detailtreue zeigen. Konkret: Er muss die Höhe des Rückstandes und dessen Zusammensetzung genau belegen. So urteilte das Amtsgericht (AG) Berlin Mitte unter dem Aktenzeichen 10 C 106/10. Weil der Vermieter dies im zugrunde liegenden Fall nicht getan hatte, wiesen die AG-Richter die Räumungsklage des Vermieters ab. Der hatte in dem Kündigungsschreiben zwar den Rückstand beziffert, allerdings in der schriftlichen Kündigungserklärung nicht aufgeschlüsselt, für welche Monate ein Rückstand in welcher Höhe geltend gemacht wurde. Außerdem fehlte dem Kündigungsschreiben eine Mietkontenaufstellung, der der Mieter den Rückstand im Einzelnen hätte entnehmen können.
Kündigung: Umzugskosten zu Lasten des Vermieters
Kündigt ein Mieter seine Wohnung, weil der Vermieter den Schimmelbefall in der Mietwohnung leugnet und sich trotz Aufforderung des Mieters, diesen zu entfernen, weigert, etwas zu unternehmen, darf der Mieter seinem ehemaligen Vertragspartner sogar die Rechnung für die Umzugskosten präsentieren. So die Quintessenz einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 281/06. Rund 16.000 Euro Umzugskosten verlangte der klagende Ex-Mieter und bekam höchstrichterlich Recht. Das Nicht-Beseitigen des Schimmels sei eine Vertragsverletzung. Da der Vermieter durch sein Verhalten die Kündigung ausgelöst habe, müsse er auch die Umzugskosten tragen.
Kündigung: Einmalige Begründung reicht aus
Vermieter müssen im Rahmen einer Mietvertrags-Kündigung bestimmte Regeln beachten, damit diese wirksam ist. Allerdings dürfen Mieter keine überzogenen Erwartungen haben. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 74/10 hervor. Bekannt ist: Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist nur wirksam, wenn das Kündigungsschreiben einen Kündigungsgrund enthält. Allerdings, so die BGH-Richter, kann der Vermieter wegen der Kündigungsgründe auf ein vorangegangenes und der neuen Kündigung nochmals beigelegtes älteres Kündigungsschreiben Bezug nehmen. Es ist jedoch keine Voraussetzung für eine wirksame Kündigung, dass die in der vorangegangenen Kündigung dargelegten Gründe nochmals wiederholt werden. Das wäre, so der BGH, nur leere Förmelei.
Kündigung: Kaution zurück
Pech für Vermieter: Wird eine Mietimmobilie mehrfach veräußert und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Eigentümer nicht weitergeleitet, muss der aktuelle Vermieter dennoch die ursprünglich geleistete Kaution an den Mieter nach dessen Kündigung und Auszug zurückzahlen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 304/10. Der beklagte Vermieter sei durch den Kauf des Mietobjekts in die durch Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten eingetreten. Das gelte unabhängig davon, ob die Kaution an ihn weitergereicht worden sei.
Kündigung: Untermiet-Klausel immer eindeutig
Mieter, die in Gesellschaft wohnen, sprich einen Teil ihrer Wohnung untervermieten möchten, sollten bei Vertragsabschluss auf eine eindeutig formulierte Untermietklausel achten. Das ist die Quintessenz eines Streits, den der Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 74/10 entschied. Der Fall: Der Mietvertrag der Klägerin sah hinsichtlich einer Untervermietung eine ausdrückliche Einwilligung des Vermieters vor. Als die Klägerin wieder einmal um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers bat und diese nicht erhielt, kündigte der beklagte Vermieter den Mietvertrag wegen unberechtigter Untervermietung fristlos und hilfsweise ordentlich, nachdem der Untermieter eingezogen war. Aus Sicht der BGH-Richter war diese Kündigung rechtsmissbräuchlich. Der Klägerin hätte auf Grund einer zusätzlichen Vereinbarung ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung zugestanden, so das oberste Zivilgericht. Seine Zustimmung habe der Vermieter grundlos verweigert.
Mietrecht Kündigung: Ein Licht geht auf
Der Lichtschmuck in der Adventszeit ist nicht jedermanns Geschmack. Vor allem, wenn er nicht in der Wohnung, sondern gut sichtbar außen aufgestellt wird. So erging es einem Vermieter, der den mit einer Lichterkette verzierten Balkon seines Mieters als Verunstaltung empfand. Weil der Mieter sich weigerte, die Licht-Dekoration zu entfernen, kündigte der Vermieter fristlos. Das Landgericht (LG) Berlin widersprach dem Eigentümer und kassierte den Rauswurf des Mieters. Weil es besonders in der Zeit vor und nach Weihnachten verbreitete Sitte ist, Fenster und Balkone mit elektrischer Beleuchtung zu schmücken, sind Lichterketten an Balkon und Fenstern kein Kündigungsgrund, entschied das LG Berlin.
Mietrecht Kündigung: Richtig heizen
Ein Vermieter darf seinem Mieter kündigen, wenn dieser die Räume im Winter nicht regelmäßig heizt. So der Tenor einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Hagen unter dem Aktenzeichen 10 S 163/07 hervor. Zum gerichtlichen Streit über das richtige Heizverhalten kam es, nachdem der Mieter sich zwei Jahre lang kaum in seiner Wohnung aufgehalten hatte. Der Vermieter hatte ihm in der Zwischenzeit zwei Abmahnungen geschickt und ihm anschließend fristgerecht gekündigt. Das darf er, so die Hagener LG-Richter. Denn ein Mieter hat die Pflicht, alles zu unterlassen, was Schäden an der Mietsache verursachen kann. Hierzu gehört auch eine jedenfalls mäßige Beheizung der Räume, um Schäden durch Frost, Feuchtigkeit oder Schimmelbildung zu verhindern.
Mietrecht Kündigung: Begrenzter Ausschluss
In einem Formularmietvertrag lässt sich zwar das Kündigungsrecht ausschließen, aber nicht unbefristet. Der Bundesgerichtshof (BGH) akzeptierte hierfür längstens einen Zeitraum von vier Jahren. Ansonsten sei die Dispositionsfreiheit des Mieters unzumutbar eingeschränkt. Die 4-Jahres-Frist beginnt mit dem Abschluss des Mietvertrags und schließt die dreimonatige Kündigungsfrist ein (Az: VIII ZR 86/10 und VIII ZR 163/10).
Mietrecht Kündigung: Neu gegen alt
Kündigt der Vermieter den Mietvertrag, weil er den Abriss des Hauses plant, muss der Mieter dies akzeptieren. Vorausgesetzt, der Vermieter hat in seinem Kündigungsschreiben ausreichend deutlich dargestellt, aus welchen Gründen er die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 155/10 hervor. Im konkreten Fall kam eine Modernisierung eines mehr als 70 Jahre alten Gebäudes mit Kosten von 1.250 Euro pro Quadratmeter fast genauso teuer wie Abriss und Neubau mit 1.650 Euro. Das überzeugte die BGH-Richter. Der Abriss stelle in diesem Falle eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Immobilie dar.
